剛剛發(fā)布財(cái)報(bào)的中介巨頭貝殼找房，再度被傳優(yōu)化團(tuán)隊(duì)的消息，繼去年年底渾水做空后，貝殼又一次面臨輿論聚焦。

3月23日早間，有媒體報(bào)道稱，貝殼于今年3月又進(jìn)行了新一輪優(yōu)化。消息稱，本次部分主管接到通知，需要優(yōu)化本部門10%的員工。

這也是貝殼找房自去年10月后，又一次傳出裁員。

僅限業(yè)務(wù)層面?

23日下午，貝殼方面回應(yīng)稱，貝殼沒有整體優(yōu)化調(diào)整計(jì)劃。

“受疫情防控常態(tài)化影響，貝殼各城市公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及自身業(yè)務(wù)發(fā)展，進(jìn)行組織動(dòng)態(tài)調(diào)整，屬于公司組織常態(tài)化運(yùn)營(yíng)優(yōu)化機(jī)制，不存在比例、數(shù)量等要求。”貝殼方面表示。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，從目前已經(jīng)披露的信息來看，貝殼應(yīng)該只是基于業(yè)務(wù)邏輯出發(fā)，對(duì)城市團(tuán)隊(duì)作出調(diào)整，同時(shí)可能還包括一些業(yè)務(wù)板塊和人員進(jìn)行優(yōu)化，并不能說是一個(gè)整體的裁員。

“另外從貝殼自身業(yè)務(wù)生態(tài)圈的角度來說，可能會(huì)存在一個(gè)內(nèi)部的淘汰機(jī)制，這種情況下，也是會(huì)對(duì)人員有一些調(diào)整的可能。”郭毅表示。

有接近貝殼前員工的消息人士表示，如果只是“主管級(jí)”接到通知的話，說明這次調(diào)整優(yōu)化的范圍并不是很大，很可能只是某個(gè)板塊下的小范圍的業(yè)務(wù)調(diào)整，并不會(huì)涉及更高層面。

對(duì)于爆料中提到的“本輪調(diào)整主要涉及二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群，整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群基本不受波及”，郭毅分析，集團(tuán)內(nèi)部調(diào)整業(yè)務(wù)權(quán)重，很常見。“尤其貝殼已經(jīng)在考慮向家裝家居、住房租賃等領(lǐng)域發(fā)力，如果是基于業(yè)務(wù)權(quán)重導(dǎo)致的人員優(yōu)化精簡(jiǎn)，也是一種常見的運(yùn)營(yíng)行為。”

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，二手房行業(yè)是一個(gè)周期性特別強(qiáng)的行業(yè)，在目前的下行周期，行業(yè)人員存在一定的流失是正常的周期性變化，不必過度解讀。

隊(duì)伍收縮?

2021年2月，深圳推出二手房指導(dǎo)價(jià)。隨后二手房市場(chǎng)成交量直接腰斬，網(wǎng)簽數(shù)量持續(xù)走低，最終中介市場(chǎng)一夜入冬，迎來中介關(guān)店潮。

更大范圍的轉(zhuǎn)冷，是從下半年開始。

有數(shù)據(jù)顯示，截至2021年三季度末，深圳關(guān)停門店超640個(gè)，有效實(shí)名中介人員較上年同期減少14.2%。

進(jìn)入10月，貝殼上海區(qū)域裁員的消息持續(xù)發(fā)酵。

彼時(shí)貝殼回應(yīng)稱，“今年以來，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，并會(huì)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，為員工優(yōu)先提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機(jī)會(huì)。”

有報(bào)道稱，去年10月至今，貝殼已經(jīng)有20多名中層、高層陸續(xù)離職，包括一名金融副總裁、兩名總經(jīng)理，另有高級(jí)總監(jiān)和總監(jiān)等，部分管理層放棄期權(quán)離開。

不僅是貝殼。

老牌房產(chǎn)中介中原地產(chǎn)此前曾內(nèi)部發(fā)文：“受市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，為了保留核心資源度過寒冬，集團(tuán)決定調(diào)整內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模與架構(gòu)，所有分公司都要應(yīng)自身經(jīng)營(yíng)情況作出適度收縮，目標(biāo)在第四季度達(dá)到收支平衡。”

空白研究院調(diào)研顯示，截至去年年底，雖然不同城市的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量收縮情況差異較大，但是全國(guó)范圍內(nèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少比例保守估算為30%-40%。

整個(gè)行業(yè)的情況，從貝殼的財(cái)報(bào)中可讀出一二。

截至2021年12月31日，貝殼找房門店數(shù)量為51038家，較上年末增長(zhǎng)了8.7%。不過值得注意的是，其中上半年門店數(shù)量為52868家門店，同比增長(zhǎng)了25.1%，據(jù)此計(jì)算，下半年減少了1830家門店。

根據(jù)財(cái)報(bào)，其全年經(jīng)紀(jì)人人數(shù)下滑7.8%，降至45.45萬人，2021年上半年，這一數(shù)據(jù)是54.86萬人。

半年時(shí)間，9.41萬人離開了。

貝殼方面表示，這一數(shù)據(jù)與之前的預(yù)期一致，預(yù)計(jì)隨著2022年Q1市場(chǎng)觸底，平臺(tái)門店和經(jīng)紀(jì)人規(guī)模仍會(huì)收縮。

“對(duì)比行業(yè)產(chǎn)能收縮幅度，我們展現(xiàn)了更好的經(jīng)紀(jì)人留存能力和韌性。”貝殼方面表示。

有預(yù)見?

人員收縮，只是貝殼應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬的一個(gè)側(cè)面。

事實(shí)上，早在2021年中期業(yè)績(jī)披露時(shí)，貝殼就已經(jīng)發(fā)出預(yù)警，預(yù)計(jì)第三季度營(yíng)收將同比下滑24.6%至29.4%。隨后，貝殼股價(jià)一路走低。

2020年8月成功赴美上市后，貝殼的股價(jià)在幾個(gè)月內(nèi)一度沖擊至79.4美元/股的歷史最高點(diǎn)。但截至發(fā)布2021年年報(bào)的當(dāng)日，貝殼股價(jià)報(bào)14.46美元/股，總市值約173億美元。

2021年度財(cái)報(bào)顯示，貝殼全年收入808億元，凈虧損5.25億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為22.94億元。

第四季度貝殼找房?jī)衾麧?rùn)為4191萬元，但受地產(chǎn)整體行業(yè)環(huán)境影響，多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)出現(xiàn)下滑。

其中，四季度營(yíng)業(yè)收入同比下降了21.5%，成交額為7324億元，存量房成交額3546億元，新房交易額為3568億元，分別同比下滑了39.4%、24.0%。

“自去年三季度開始的房產(chǎn)行業(yè)去杠桿、金融政策收緊等一系列的動(dòng)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量的下滑，從而對(duì)貝殼業(yè)務(wù)存在一定的沖擊。”景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

中信證券此前發(fā)布報(bào)告稱，過去的一段時(shí)間內(nèi)，貝殼找房所面臨的政策環(huán)境的確是偏負(fù)面的，“主要表現(xiàn)為地產(chǎn)銷售被壓制，二手房流轉(zhuǎn)率被限制，由于對(duì)新房貸款的發(fā)放明顯優(yōu)于二手房，導(dǎo)致二手房的交易量也相對(duì)下降更多。”

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年第四季度全國(guó)二手房市場(chǎng)GTV同比下降43%，貝殼存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%。

“在新房市場(chǎng)的下行環(huán)境中，貝殼主動(dòng)進(jìn)行了一定程度的業(yè)務(wù)收縮，同時(shí)將風(fēng)控管理提升到更重要的位置。”貝殼方面表示。

從全年數(shù)據(jù)看，整體多個(gè)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，成交額3.85萬億元，同比增長(zhǎng)了10.1%，其中存量房業(yè)務(wù)成交額2.06萬億元，新房交易業(yè)務(wù)成交額1.61萬億元，兩者分別同比增長(zhǎng)了6.1%、16.3%。

貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東表示：“2021年公司面對(duì)的內(nèi)外部環(huán)境相繼發(fā)生變化，長(zhǎng)周期看市場(chǎng)會(huì)回歸中樞，短周期看市場(chǎng)也會(huì)逐漸修復(fù)。”

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，自去年四季度以來，房地產(chǎn)政策開始邊際放松，國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境逐步改善，房貸放款加快，利率下降，合理的住房需求開始釋放。但從總體來看，第四季度市場(chǎng)復(fù)蘇還在初期且相對(duì)分化，整體市場(chǎng)交易量也處于相對(duì)低位。

“2022年3月之前， 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交存在難以恢復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。”中信證券預(yù)計(jì)。

也有人認(rèn)為，貝殼面臨的挑戰(zhàn)不僅來自市場(chǎng)，還有新加入的同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。

胡景暉說，以58安居客、字節(jié)跳動(dòng)、幸福里等為代表的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)垂直領(lǐng)域，近些年一直動(dòng)作不斷，也都在從流量平臺(tái)向交易平臺(tái)進(jìn)行著轉(zhuǎn)換。“只要市場(chǎng)存在需求交易，這個(gè)行業(yè)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，一定長(zhǎng)期向好。”

新賽道

在23日回應(yīng)裁員風(fēng)波時(shí)，貝殼提到，公司在發(fā)力租賃、家裝、家居等領(lǐng)域業(yè)務(wù)，為員工提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機(jī)會(huì)。

早在2021年年末，貝殼就發(fā)布了“‘一體兩翼’戰(zhàn)略升級(jí)”。一體，即二手和新房交易服務(wù)賽道，兩翼，則分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群。

胡景暉表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入了一個(gè)“存量房”市場(chǎng)的時(shí)代，包括萬科、龍湖等都在存量房之外的市場(chǎng)發(fā)力。

郭毅對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，從貝殼目前的調(diào)整來看，它其實(shí)是在打造一個(gè)基于房地產(chǎn)行業(yè)，并衍生出來具生活居住屬性的生態(tài)鏈。這個(gè)生態(tài)鏈，已經(jīng)不單單聚焦新房和二手房，更是把租賃、家居、家裝等業(yè)務(wù)板塊都納入了貝殼的整體體系之內(nèi)。

“如果能夠?qū)⒍鄠€(gè)業(yè)務(wù)線整合，通過貝殼平臺(tái)進(jìn)行更好的呈現(xiàn)，或許也是未來貝殼需要發(fā)力的地方。”郭毅表示。

早在2015年，萬科就與鏈家成立“萬鏈家裝”，雙方攜手進(jìn)入了家裝行業(yè)。雖然此后萬科轉(zhuǎn)身離開，但貝殼在家居、家裝這個(gè)賽道走了下去。

去年7月，貝殼找房官宣80億收購圣都家裝100%的股權(quán)。貝殼找房董事長(zhǎng)兼CEO彭永東指出：家裝市場(chǎng)將是“翻越的第二座山”。

“過去一年，在家裝家居領(lǐng)域完成了可以支撐更大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化拓展的底層能力搭建。”貝殼在年報(bào)中稱。

截至2021年底，圣都家裝已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)31個(gè)城市開設(shè)110余家門店。有數(shù)據(jù)顯示，貝殼目前在家裝服務(wù)板塊已布局7家公司，其中4家控股，3家為投資。

據(jù)悉，在2021年四季度的城市試點(diǎn)中，貝殼二手和新房交易服務(wù)賽道已經(jīng)可以為當(dāng)?shù)丶已b業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)約30%的客源。

長(zhǎng)租公寓，是貝殼加速布局的另一個(gè)新賽道。

貝殼2021年成立了普惠居住事業(yè)群，包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、輕托管業(yè)務(wù)和集中式公寓服務(wù)三個(gè)類別，疊加增值居住服務(wù)。

今年年初，貝殼找房簽約的首個(gè)青年長(zhǎng)租公寓正式落地上海，該項(xiàng)目占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項(xiàng)目總體量達(dá)到2978套房間，月租金約為2700元。

貝殼方面表示，未來將攜手更多合作伙伴，探索更多合作模式，

今年以來，多部委密集在工作會(huì)議中指出“加快發(fā)展保障性租賃住房”。

有分析人士認(rèn)為，今年將更多地出臺(tái)土地、金融等支持租賃市場(chǎng)化發(fā)展的政策，通過發(fā)揮市場(chǎng)主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。

戴德梁行近期報(bào)告則指出，2022年，長(zhǎng)租公寓、保障性租賃住房將會(huì)迎來政府進(jìn)一步的政策傾斜，該板塊的發(fā)展也有望進(jìn)入快車道。

以長(zhǎng)租公寓為代表的快車道和以家居家裝市場(chǎng)為代表的“第二座山”，是否能讓這家中介巨頭擁有穿越傳統(tǒng)行業(yè)周期的新活力呢?

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