“穩(wěn)增長”邏輯下，長期受冷落的地產板塊正重回投資者視野。

去年四季度以來，地產板塊上演了一段“W”走勢，申萬房地產指數(shù)從11月到1月份一度反彈了近20%，但在二三月份持續(xù)回調，直到上周，地產板塊重拾漲勢，截至3月22日的近五個交易日上漲了超15%。

3月22日，地產板塊集體大漲，其中又數(shù)國有房企的漲勢更為明顯。例如，天津港(4.05 -0.49%,診股)保稅區(qū)國資局實控的天?；?5.13 +7.77%,診股)已經5連板，此外，蘇州高新(7.45 -6.17%,診股)4連板，特發(fā)服務(31.82 -7.59%,診股)、世聯(lián)行(3.93 +3.15%,診股)、嘉凱城(2.93 -4.56%,診股)等多只國有房企股于3月22日漲停，申萬房地產指數(shù)整體上漲3.5%。

近期，上市公司年報和基金年報陸續(xù)披露，從年報的公開信息來看，多位明星基金經理提前潛伏了地產股及相關產業(yè)鏈，其中甚至有以投資新能源、消費見長的基金經理“破圈”買入。

多位明星基金經理“破圈”潛伏地產產業(yè)鏈

匯豐晉信的明星基金經理陸彬向來以擅長新能源投資著稱，但基金定期報告卻顯示，他已經從去年下半年開始大舉加倉地產股。以匯豐晉信動態(tài)策略基金為例，萬科A(17.16 -2.39%,診股)從2021年中報開始出現(xiàn)在該基金的前十大重倉股名單中，截至2021年末已經被加倉至該基金的第一大重倉股;保利發(fā)展(16.72 -2.79%,診股)位列該基金第五大重倉股，占基金凈值比約3.57%;此外，該基金的持倉中還出現(xiàn)了招商蛇口(13.95 -0.71%,診股)、中南建設(4.18 +0.97%,診股)等多只地產股。

陸彬在接受券商中國記者采訪時表示，自己確實在去年增加了不少偏價值的倉位，其中房地產是典型代表，當時主要基于兩方面的原因：

一是預測政策會有所調整。他認為，雖然去年市場對政策相關性行業(yè)較為悲觀，但房地產的政策拐點其實在去年四季度已經出現(xiàn)，后續(xù)還會有一系列積極的政策出來，這一點已經在近期得到驗證;

二是房地產的供給已經出現(xiàn)了明顯出清。他認為這是行業(yè)最大的變化，缺乏競爭力的企業(yè)陸續(xù)退出市場，地產行業(yè)可能會從過去偏金融的商業(yè)模式轉型到偏公共事業(yè)的商業(yè)模式。

“這個行業(yè)最大的變化在于，需求減少了50%，但是供給端下滑了90%。尤其是在政策調整以后，大概率整個行業(yè)后面的定價模式和估值也會變，行業(yè)的商業(yè)模式也會變。”陸彬表示，隨著供給端的出清，地產行業(yè)未來的分化或將會擴大，他表示自己也會做一些結構性調整。

而相比地產開發(fā)，也有基金經理更看好地產產業(yè)鏈上的家電、物業(yè)管理和服務等。

例如，近日，物業(yè)股招商積余(15.18 -2.00%,診股)的2021年報披露，唐曉斌、楊冬管理的廣發(fā)多因子基金新進成為第四大流通股東，持倉市值約3.8億元。該基金曾在去年因為買周期股，踏準雙碳邏輯下煤炭供需錯配行情的操作讓人印象深刻，此次在四季度主要加倉了金融地產。

此外，光大保德信基金的國際業(yè)務部總監(jiān)詹佳在去年四季度加倉了多只家電股和港股物業(yè)股，其中保利物業(yè)位列光大保德信品質生活的第一大重倉股;此外，該基金還重倉了新城悅服務、碧桂園服務、綠城服務等，美的集團(58.01 -0.97%,診股)、海爾智家(22.21 -0.76%,診股)等家電股也獲得其加倉。

在詹佳看來，物業(yè)股具備很強的抗周期屬性，當前估值較低主要受房地產供給側出清影響，一旦出清結束，錯殺的物業(yè)股將會迎來大幅反彈;與此同時，不同于地產開發(fā)行業(yè)“靠地吃飯”，物業(yè)管理是一個充分市場化競爭的行業(yè)，在消費升級、懶人經濟的趨勢下，物業(yè)管理費呈逐漸上升趨勢，這里面也蘊含一些個股的超額收益機會。

詹佳此前的持倉多集中在消費、醫(yī)藥領域，但從去年下半年開始，物業(yè)、家電開始逐漸出現(xiàn)在詹佳的重倉名單中。他也在采訪中表示，自己在去年的主要操作就是降低了組合的估值，上述兩大行業(yè)均估值較低，且符合穩(wěn)增長的政策方向。

政策暖風支撐地產板塊反彈

基金經理普遍認為，近期地產板塊持續(xù)回溫，主要原因是房地產行業(yè)擔負著“穩(wěn)增長”的任務，市場預期政策放松期將至。從消息面上看，近期房貸市場政策暖風不斷，釋放諸多積極信號。

一方面，政府工作報告再次確定了“穩(wěn)增長”的政策基調，且對房地產市場的表述較為積極，提出“探索新的發(fā)展模式”、“堅持租購并舉”、“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)”等，結合近期多地相繼下調個人住房貸款利率以及房貸首付比例，后續(xù)地產銷售、投資有望回暖。

另一方面，對于近年來地產信用風險暴露，以及進而引發(fā)的市場擔憂。國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會也在3月16日專題會議指出，關于房地產企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。同日，銀保監(jiān)會、證監(jiān)會以及財政部均釋放出支持房地產穩(wěn)定發(fā)展的政策暖意。

從市場反應來看，多部委的集中表態(tài)極大地提振了行業(yè)信心，穩(wěn)定了市場預期。3月21日，3月LPR報價出爐，1年期和5年期均維持不變，雖然可能低于部分投資者對LPR降息的預期，但地產板塊卻在小幅下跌后逆勢走強，或是市場樂觀的表現(xiàn)。

看好地產及相關產業(yè)鏈后市表現(xiàn)

展望后市，在穩(wěn)增長的預期下，多家基金公司表示看好地產及相關產業(yè)鏈的行情。

例如，中信保誠基金認為，近期政策對于房地產市場的表述較為積極，結合近期多地調降房貸比例、地產企業(yè)融資改善，在需求端和供給端共同改善下，地產板塊有望觸底反彈：

在需求端，城市需求端“因城施策”空間可能打開，進入加速出臺落地期;政府工作報告對于“需求”的強調，以及滿足“新市民”合理購房信貸需求，可能帶來“因城施策”的進一步變化，再加上金融等政策支持，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續(xù)釋放。

在供給端，并購融資、地產債發(fā)行、預售資金監(jiān)管等均有改善，行業(yè)供給端的合理改革是促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的必然要求，優(yōu)質龍頭企業(yè)預計將明顯受益。

華南一基金經理預計，在2022年上半年將看到房地產銷量企穩(wěn)和基建投資發(fā)力，下半年將看到房地產投資的回升。在此背景下，房地產基建產業(yè)鏈的盈利預期將得以修復。同時，當房地產市場新機制確立，進入中長期平穩(wěn)運行狀態(tài)，相關產業(yè)鏈的公司將獲得價值重估。因此，預計未來一段時間房地產基建產業(yè)鏈或將成為市場的主導方向，獲得估值盈利雙升的投資機會。

具體到投資板塊上，國泰基金表示，兩會主要提到了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，現(xiàn)階段經過估值修復，未來關注行業(yè)基本面的數(shù)據(jù)改善節(jié)奏，重點關注地產龍頭、建材、家電、輕工等板塊。

詹佳則表示，除了上文提到的物業(yè)股，他還非?？春眉译姲鍓K的表現(xiàn)。他認為，一方面，伴隨著技術升級和科技創(chuàng)新，國產家電高端產品線的市場認可度越來越高，某高端品牌在去年突破了百億銷售額，且實現(xiàn)了國內市占率超越海外傳統(tǒng)老牌的目標，為企業(yè)貢獻了近一半的利潤;另一方面，部分家電龍頭正在通過合并銷售公司、收購優(yōu)質品牌等改善公司治理結構，家電行業(yè)正在發(fā)生內生的、長久的變化。

關鍵詞： 房地產行業(yè) 國有房企 基金定期報表 房地產行業(yè)