為理順房地產(chǎn)市場各方利益關(guān)系，穩(wěn)步推進(jìn)保交樓，緩解樓盤爛尾現(xiàn)象，司法解釋再出新招。

近日，《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問題的批復(fù)（法釋【2023】1號）》正式公告實(shí)施，最高法以批復(fù)的形式，答復(fù)河南高院提交的《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》。鑒于批復(fù)是司法解釋的典型形式之一，這意味著最高法法釋1號文的使用范圍是全國通用，而非河南省一域。

理順權(quán)利清償順序，促進(jìn)房市平穩(wěn)健康發(fā)展

(資料圖片僅供參考)

近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很大變化，房市變成了低調(diào)的買方市場，個別開發(fā)商深陷債務(wù)危機(jī)，甚至觸發(fā)資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險，導(dǎo)致樓盤面臨爛尾風(fēng)險。這導(dǎo)致銀行、建筑企業(yè)、上下游供應(yīng)商、商品房消費(fèi)者等利益主體都被裹挾其中。

去年以來，保交樓作為穩(wěn)房市的重要舉措受到了高度重視，各地各類保交樓機(jī)制應(yīng)運(yùn)而生，決策層也拆除了安置在開發(fā)商之上的“三條紅線”，代之以支持房地產(chǎn)融資的“三只箭”（信貸、股權(quán)、債券），迅速剎住了樓盤爛尾的多米諾效應(yīng)。

不過，在宏觀層面發(fā)力外，如何兼顧各方利益，實(shí)現(xiàn)權(quán)利清償順序的公平、公開、公正、合理和可行，也成為當(dāng)務(wù)之急。目前，最高法公告實(shí)施法釋1號文，旨在照顧各方利益，理順權(quán)利清償順序，促進(jìn)房市的平穩(wěn)健康發(fā)展。

事實(shí)上，關(guān)于房地產(chǎn)市場各方的利益關(guān)系，自1998年房改以來，就在不斷探索完善?？傮w上，爛尾樓開發(fā)商的債權(quán)償還順序，維持了如下法償順序：商品房消費(fèi)者房屋交付請求權(quán)或購房款返還請求權(quán)、承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、銀行抵押債權(quán)和普通債權(quán)等。

2002年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定，消費(fèi)者支付購房商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

2015年，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，針對金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

由于不同階段面臨不同問題，這次法釋1號文，更加強(qiáng)調(diào)利益平衡，更注重保交樓。比如，明確了商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

當(dāng)然，比之前的規(guī)定更有效擴(kuò)大消費(fèi)者保護(hù)范圍的是，這次只規(guī)定以居住為目的，不再限制買受人名下無其他用于居住的房屋。

此外，在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。這就是說，如果樓盤確實(shí)爛尾了，開發(fā)商要優(yōu)先退還購房者已支付的房款。

物權(quán)優(yōu)先債權(quán)，盡力避免購房者“房錢兩空”

在房市風(fēng)險暴露的當(dāng)下，不執(zhí)意觸碰房市的復(fù)雜利益關(guān)系，盡量促成保交樓，以避免出現(xiàn)債務(wù)傳導(dǎo)鏈條死結(jié)，確實(shí)有助于降低房市的風(fēng)險烈度，緩解市場風(fēng)險。不過，歸根結(jié)底，對商品房消費(fèi)者的保護(hù)，防范購房者“房錢兩空”和維權(quán)難，才是解開房市這一死結(jié)的關(guān)鍵。

首先，保護(hù)市場中的弱勢群體，是市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)訴求。目前國內(nèi)的新房屬于典型的跨期交易特征，購房者一般主要通過首付+按揭等方式，已經(jīng)提前向開發(fā)商支付了房款，且根據(jù)目前的預(yù)售銷售款的使用流程，購房者其實(shí)不能直接監(jiān)控到其預(yù)付銷售款的使用過程，一旦預(yù)售銷售款被挪用，商品房爛尾，很容易導(dǎo)致購房者“房錢兩空”。

其次，如果購房者的房屋交付請求權(quán)或購房款返還請求權(quán)得不到法律的優(yōu)先保障，將直接破壞房市交易中各方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，尤其是在房市處于買方市場，將容易使房市的需求收縮更加持久化，直接影響的是市場交易信心，從而不利房市健康發(fā)展。提前還貸、房市信用萎縮等現(xiàn)象，就是一個預(yù)警信號。

更何況，當(dāng)前房市中，購房者其實(shí)是其中唯一的弱勢一方，保護(hù)購房者的合法權(quán)利不受侵犯，才能向市場傳導(dǎo)出有效的價格信號，這是房市健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

再者，購房者的房屋交付請求權(quán)或購房款返還請求權(quán)，是基于物權(quán)的概念，而工程款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)和其他債權(quán)等屬于債權(quán)范疇。現(xiàn)代法理上，物權(quán)優(yōu)先債權(quán)，正所謂信用衍生于物權(quán)和所有權(quán)，債權(quán)是物權(quán)的信用表現(xiàn)。

購房者一次性付款也好，首付+按揭支付也罷，一旦開發(fā)商獲取銷售預(yù)付款，那么購房者就擁有了事實(shí)上的房屋所有權(quán)，而目前房市的復(fù)雜債務(wù)鏈上出現(xiàn)了工程款優(yōu)受償權(quán)和其他債權(quán)等，本質(zhì)上是承包方與發(fā)包方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與購房者沒有關(guān)系，這也意味著開發(fā)商不能用購房者的物權(quán)來進(jìn)行質(zhì)押抵押或其他信用輸出。

為此，護(hù)衛(wèi)購房者權(quán)利的優(yōu)先受償權(quán)，保護(hù)其合法權(quán)利，是房地產(chǎn)市場存在的根基，否則就缺乏信用輸出主體，自然期房就沒有生存空間。

“萬物興歇皆自然”。法釋1號文通過平衡房市各方利益，維護(hù)購房者正當(dāng)權(quán)益，以保護(hù)人們的合理住房需求等的同時，也注重保護(hù)市場風(fēng)險和房地產(chǎn)行業(yè)的整體風(fēng)險，進(jìn)而具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

當(dāng)然，要真正有效推動房市健康發(fā)展，還需要在房市引入集體訴訟、辯方舉證等制度，護(hù)衛(wèi)房市交易雙方的對等博弈能力。唯有如此，才能提高房市信用質(zhì)量，推動房市健康發(fā)展。（作者系財(cái)經(jīng)專欄作家、資深金融從業(yè)人士）

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