房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇尚需時(shí)日。

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5月22日，A股全天成交額降至7973億元，創(chuàng)近2個(gè)月來(lái)新低。截至目前，傳媒、通信和計(jì)算機(jī)行業(yè)三大指數(shù)年內(nèi)漲幅仍穩(wěn)居前三。商貿(mào)零售、房地產(chǎn)指數(shù)年內(nèi)均跌超10%，是跌幅靠前的兩大行業(yè)。

房地產(chǎn)指數(shù)今日下跌0.54%，日線收出七連陰。證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)下跌11.7%，跌幅排名行業(yè)第2位。

單只股票來(lái)看，房地產(chǎn)股票超八成今年以來(lái)漲幅跑輸同期上證指數(shù)。9股今年以來(lái)跌幅超50%，*ST中天、*ST新聯(lián)、*ST宋都、*ST嘉凱和*ST藍(lán)光跌幅排在前五位。

*ST中天累計(jì)跌幅73.51%，是跌幅最大的地產(chǎn)股。截至2023年5月18日，公司股票收盤(pán)價(jià)格為0.4元/股，已連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，觸及深交所交易類(lèi)強(qiáng)制退市規(guī)定。公司股票自2023年5月19日開(kāi)市起停牌。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)首現(xiàn)虧損

房地產(chǎn)股票低迷走勢(shì)與行業(yè)景氣度下滑不無(wú)關(guān)系。今年1月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。盡管行業(yè)政策面釋放寬松信號(hào)，但2022年多項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)仍保持下探，其中全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅為10%，罕見(jiàn)進(jìn)入到兩位數(shù)行列。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端面臨沖擊和壓力，數(shù)據(jù)指標(biāo)持續(xù)惡化，市場(chǎng)短期復(fù)蘇承壓。

從A股房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jī)來(lái)看，2022年度地產(chǎn)行業(yè)遭遇歷史上罕見(jiàn)的大幅下滑現(xiàn)象。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，2022年A股房地產(chǎn)公司合計(jì)營(yíng)收2.76萬(wàn)億，同比下滑8.21%，營(yíng)收增速創(chuàng)2000年以來(lái)最低水平；行業(yè)凈利潤(rùn)合計(jì)虧損774.19億元，是該行業(yè)2000年以來(lái)首次虧損。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中，超三成凈利潤(rùn)為虧損狀態(tài)。凈利潤(rùn)虧損超百億的公司有7家，分別是*ST藍(lán)光、金科股份(000656)、榮盛發(fā)展(002146)、*ST中天、ST陽(yáng)光城(000671)、*ST泛海和華僑城A。

虧損金額最高的是*ST藍(lán)光，2022年公司凈利潤(rùn)虧損249.42億元，創(chuàng)其上市以來(lái)最大虧損。受業(yè)績(jī)大幅虧損影響，公司股價(jià)近些年持續(xù)走低。2023年5月9日，*ST藍(lán)光收盤(pán)價(jià)為0.4元/股，已連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)低于人民幣1元。根據(jù)上交所相關(guān)規(guī)定，公司股票已觸及交易類(lèi)退市情形。

2023年房地產(chǎn)投資低迷

銷(xiāo)售面積環(huán)比下降明顯

從公開(kāi)的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇任重而道遠(yuǎn)。2023年以來(lái)，隨著各地陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)，年后部分積壓需求得到釋放，樓市有一定程度升溫。但3月下半月開(kāi)始，銷(xiāo)售回落明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額較3月均出現(xiàn)較明顯下降，其中銷(xiāo)售面積環(huán)比下降58.9%，同比下降11.8%。

從企業(yè)融資角度看，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2023年4月，房企非銀融資規(guī)模環(huán)比下降兩成左右，信用債發(fā)行放緩，企業(yè)資金面改善仍不理想。在資金承壓及拿地縮量的情況下，房企拿地、開(kāi)工積極性持續(xù)走低，進(jìn)一步導(dǎo)致全國(guó)開(kāi)發(fā)投資跌幅擴(kuò)大。

高增長(zhǎng)潛力的房地產(chǎn)股名單

由于城市更新的需求，部分一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有不小的增長(zhǎng)。2023年1-4月，一、二線城市商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)14.22%，同期，積極推動(dòng)城市更新的超大、特大城市如上海、北京、廣州、青島等商品住宅銷(xiāo)售面積分別同比增長(zhǎng)49.62%、18.07%、28.44%、24.54%，優(yōu)于同能級(jí)城市總體水平。

天風(fēng)證券認(rèn)為，在完成城市更新項(xiàng)目拆遷改造后，或能短期、局部刺激商品房需求；同時(shí)，伴隨一級(jí)土地做地收儲(chǔ)，土地供給增加，有望對(duì)高能級(jí)城市商品房供給形成良好支撐，推動(dòng)市場(chǎng)熱度回升。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)，中指研究院分析師孟新增認(rèn)為，短期來(lái)看，在市場(chǎng)完全企穩(wěn)前，需求端仍有望繼續(xù)出臺(tái)政策：一線城市調(diào)控或以微調(diào)為主，因區(qū)施策，二線城市政策放松力度將持續(xù)加強(qiáng)，核心區(qū)外有望逐步取消限制性政策。這些措施或?qū)謴?fù)市場(chǎng)信心和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，起到積極作用。

根據(jù)5家以上機(jī)構(gòu)一致預(yù)測(cè)，11只地產(chǎn)股今明兩年凈利潤(rùn)增速均有望達(dá)到10%以上。以最新收盤(pán)價(jià)與機(jī)構(gòu)一致預(yù)測(cè)目標(biāo)價(jià)相比，首開(kāi)股份(600376)、新城控股(601155)、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)(002244)等4股上漲空間逾50%。

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