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最近有聽到這個一個樓盤：

地處福田中心區(qū)，自帶河套規(guī)劃概念。

緊鄰濱河大道，地鐵步行800米，周邊學區(qū)，生活配套非常完善。

租金回報率高，基本月供無壓力。

而且是現(xiàn)樓銷售，所見即所得，免去后期延遲交樓，質量維權的煩惱。

最重要的是，480萬起買入福田稀缺小兩房，首付只要160萬！

還是居住用地，正經(jīng)的70年產(chǎn)權的呢。

怎么樣，聽起來是不是很心動？

仔細一看，每一條好像都是成為熱銷網(wǎng)紅盤的潛質。

可就是這樣的盤，居然賣了4年，還沒賣完！

這四年，不管是市場行情好，還是行情不好，都風風雨雨的經(jīng)歷過了。

同期開發(fā)的樓盤，現(xiàn)在早已身價翻倍。

而這個項目，連貝殼都發(fā)力幫賣，一個晚上來了3個業(yè)務員打電話給我介紹。

居然還是沒賣完！

有冇搞錯啊大佬，這個樓盤到底是什么情況?。?！

先來看看這個項目是什么情況。

項目是深物業(yè)金領，備案名為“金領假日公寓”，一共有A、B、C三棟。

最早開盤的是B棟，于2018年11月份開盤，共推出了517套房源。備案價為7.5萬/㎡。

據(jù)媒體報道，開盤半年去化率僅為4.8％，當時備案顯示，1單元只備案了13套，2單元只備案了12套，也就是僅僅只賣掉25套，兩年過去了，項目終于賣完了。

于是越挫越勇下，C棟于2020年6月23日開盤，1、2單元共推出716套房源，備案均價價8.7萬/㎡，還比B座貴了1萬/㎡，賣了一年才清盤。

一路踉踉蹌蹌，從2018年賣到2022年，四年了，現(xiàn)在在賣的終于是最后一棟A座。

戶型面積約為62-68㎡，均價約9萬/㎡，單價區(qū)間在7.79-10.83萬/㎡，總價區(qū)間在488-703萬/套。

沒想到賣了4年，現(xiàn)在熬成了現(xiàn)樓交付，項目還是難賣。

難道是福田中心區(qū)已經(jīng)不香了嗎？

項目位于福田區(qū)濱河大道和福田南路交匯處，屬于河套區(qū)域，毗鄰皇崗口岸。

怎么理解這個河套的概念呢？

深港合作的重要平臺，鏈接兩地的科技創(chuàng)新與經(jīng)濟，準備規(guī)劃建設為高水準的超級口岸、交通樞紐和創(chuàng)新綜合體。

這個規(guī)劃相當厲害，甚至還有“西有前海，東有河套”的說法，地段方面是相當ok的。

交通方面，有濱河大道、京港澳高速兩大交通干線，周圍有3條地鐵線，距離地鐵7號線皇崗口岸最近，步行800米。

教育方面，小學的學區(qū)是福民小學，初中有福田南華實驗學校。

商業(yè)方面，自帶6000平的商業(yè)，臨近華強北商圈，已經(jīng)發(fā)展成熟的片區(qū)，這些是最不用擔心的了。

環(huán)境方面，看正北和東北的兩個朝向的高層可以看深圳中心公園視野，麻雀雖小，但小區(qū)有8000平米的空中花園，散散步還是可以的。

這么一看，我也好奇了，項目地段不錯，配套成熟，環(huán)境還可以。

那到底是什么原因，讓他滯銷至今？

賣不出去，必有硬傷。

交通方面，一看臨近這樣的主干道，一方面享受著便捷的交通和規(guī)劃紅利，但一方面車流量非常大，住進去就是“呼嘯山莊”，噪音很吵。

教育方面，學校排名和成績也不是很好，不方便多說，有圖自己看吧。

在戶型設計上，6梯12戶的設計，居住體驗肯定是比較差的。

這次推出的A座全部都是64平的小兩房，如戶型圖所示。

沒有想到，2022年了，還有新房做港式設計，沒有陽臺，做不到南北通透。

但我認為這個樓盤最大的硬傷，還是因為這兩點。

1.70年產(chǎn)權，只剩40年了。

項目土地是1991年拿的審批，距今已30年，項目原本的70年產(chǎn)權，已經(jīng)縮水至40年。雖然可以補地價，但還是會產(chǎn)生費用的。

雖然現(xiàn)在已經(jīng)說了住宅到期可以續(xù)費，但有些人心理多少有點膈應。

2.產(chǎn)權用途不清晰，后期的買賣和孩子上學問題存疑。

根據(jù)查詢到的信息，土地用途屬于居住用地，需要購房名額。

但產(chǎn)證上寫“居住用地/單身公寓”，采用“i深圳APP線上意向登記”，銷售流程、購房條件均與住宅全部相同。

這到底是公寓還是住宅，搞不清楚，還很尷尬。

尷尬就尷尬在，以后孩子上學，怎么積分？

后期賣房的時候，肯定也會因為這個問題的認定導致轉手困難，漲幅也大打折扣。

前兩年轟轟烈烈的深高南事件，以財富廣場為代表的8個“類公寓”，就是因為房屋用途問題，被劃出學區(qū)，引起軒然大波。

可以預見到，未來此類房子將因房產(chǎn)證明并非正規(guī)商品房住宅而難以入學。

這里提醒大家：

土地用途是居住用地，房屋用途是單身公寓或者宿舍，則按一類住宅申請學位資質；

土地用途是商業(yè)辦公用地或者工業(yè)用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍，則按照三類積分申請學位。

房屋的性質問題，真的不是小問題！

其實，以上這類房子深圳有很多，購買的時候一定要注意，買房時候有任何拿不準的可以掃碼添加我們房產(chǎn)置業(yè)老師咨詢，房產(chǎn)不是一般的資產(chǎn)，一定要謹慎再謹慎！

當然，以上所有的缺點，只要夠便宜，也不是不能包容。

但偏偏開發(fā)商很傲，均價9萬/㎡，不僅沒有倒掛，甚至還貴了點。

同樣的配套，旁邊的皇御苑二期最新成交的了一套64平的，總價540萬，折合單價8.4萬/㎡。

周邊二手房更便宜，新盤沒賺頭，在現(xiàn)在深圳茫茫新盤中，這個盤的打新性價比實在不高。

除上述因素以外，樓盤還存在小區(qū)內車位緊張，物業(yè)管理相對較貴的問題。

所以樓盤賣的不好也情有可原，現(xiàn)在是消費者掌握主動權，有硬傷的房子，真的很難賣了。

綜上，深物業(yè)的優(yōu)點和缺點非常明顯。

目前，深物業(yè)金領是福田少見的小戶型兩房新住宅，單價雖然不低，但總價相對還算便宜，首付160萬就可以選擇。

但土地批地早、房本登記定位“居住用地/單身公寓”、學區(qū)不夠優(yōu)質、有噪音，戶型設計有硬傷等，后續(xù)升值空間有限，這些都是不容忽視的問題。

這種情況下，我們是不建議碰這樣的樓盤的。

現(xiàn)在的市場行情下，還有很多打新性價比非常高的新盤可以選擇，我們專門整理了一批倒掛空間大，后期的發(fā)展?jié)摿玫男卤P，詳細的可以掃碼添加我們房產(chǎn)置業(yè)老師領取。

小結

近期我們的樓盤測評寫的非常多，因為在今年，我們看到了很多優(yōu)質的樓盤，非常推薦大家入手。

也看到了很多市場上魚龍混雜的樓盤，希望大家可以避開。

今年的環(huán)境，從開春以來，全國兩會釋放出明顯的放松房地產(chǎn)調控的積極信號。

之后六部委連番發(fā)聲，從多個方面支持作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的良性健康發(fā)展。

降準落地，繼續(xù)釋放貨幣政策寬松的信號，全國100多個城市都陸續(xù)放松了樓市政策。

如果你還在等，等一個合適的進場時機。

我可以告訴你，今年的大環(huán)境是剛需入手的絕佳機會。

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以上為正文，來自粵海街道周主任

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