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3月22日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)舉辦“2023觀點(diǎn)年度論壇”，聚焦探討中國房地產(chǎn)及新經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的長青發(fā)展、應(yīng)對變化以及對接資本的經(jīng)驗(yàn)和趨勢。會上，金地集團(tuán)(600383)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣發(fā)表了題目為《行業(yè)變局中，代建新趨勢和新定位》的主題演講。

王英臣指出，代建行業(yè)脫身于房地產(chǎn)主業(yè)，房地產(chǎn)在2021年以及2022年經(jīng)歷了一個大的變革，在變革中代建行業(yè)也受到整體行業(yè)冷暖的影響，其實(shí)也發(fā)生了一些相對重大的變化和重新定位，所以在行業(yè)整體下行的趨勢之內(nèi)，其實(shí)我們可以看到行業(yè)在2022年經(jīng)歷了大的整體下行，整個行業(yè)的經(jīng)營模式也發(fā)生了一些核心的變化，比如說“三高”時代的過去，去杠桿以及原來高歌猛進(jìn)快增長的模式在整個2022年房地產(chǎn)的商品房銷售額下挫了28%。另外一個直接跟代建相關(guān)的，2022年房地產(chǎn)新開工面積下挫40%，整個房地產(chǎn)的主業(yè)，也就是整個代建行業(yè)的基數(shù)、基本盤深度觸底之后經(jīng)歷了這樣一個下挫。

但是我們可喜地看到，2023年經(jīng)過政策的刺激、貨幣的放松、信心的修復(fù)開始出現(xiàn)了一個筑底的行為，也開始出現(xiàn)翹尾，同時商品房住宅開始出現(xiàn)正增長，特別是核心城市、核心板塊出現(xiàn)正增長。雖然房地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模在縮量，但是對于未來市場的修復(fù)我們覺得這是一個相對樂觀的局面，未來的市場規(guī)模是逐步恢復(fù)的一個狀態(tài)。

代建行業(yè)的變化是什么？近五年代建整體增速是維持在18.6%的水平，2022年代建企業(yè)新簽的建筑面積是1.1萬億，比2021年增長了11.3%，也就是在基數(shù)大幅下降的基礎(chǔ)之上其實(shí)還是維持兩位數(shù)的快速增長，所以我們有信心未來房地產(chǎn)的代建行業(yè)還是能力實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長。

基于上面的這些分析我們判斷，其實(shí)代建行業(yè)已經(jīng)基于現(xiàn)在市場的變局、行業(yè)的變局開始成為行業(yè)必然的獨(dú)立賽道。原來很多企業(yè)做代建，一個是能力的輸出，也是基于原來并購的方式不足，需要用代建的方式實(shí)現(xiàn)，比如給政府配套一些代建的工作，所以是被動的一種行為。目前隨著房地產(chǎn)投和管的分離，已經(jīng)開始顯現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出是一個固定模式，同時多家的涌入、競爭的加劇也帶來了整個行業(yè)的快速放量。行業(yè)的快速放量，再加上整個行業(yè)有一定的利潤基礎(chǔ)，所以有放量、有基礎(chǔ)、有利潤空間，必然成為一個相對獨(dú)立的賽道，也是代表整個代建行業(yè)從起步期進(jìn)入了一個快速的發(fā)展階段。

從2021年開始，特別是下半年開始，代建的客戶結(jié)構(gòu)更加趨于多元化，因?yàn)?021年之前做代建的客戶還是中小開發(fā)商為主，特別是以配資代建為主，中小開發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的過程中享受到土地紅利了，但是它需要代建的模式實(shí)現(xiàn)自己土地紅利的獲利，但是2021年土地失去，開始收杠桿，中小開發(fā)商其實(shí)是在縮量代建需求。但是同時增加了兩個比較穩(wěn)定的，而且是比較優(yōu)質(zhì)的客戶，一個是大舉摘地的國企和城投平臺，摘地之后需要整體開發(fā)能力的賦能，需要把地變成房產(chǎn)，甚至變成現(xiàn)金賺回來。還有一些紓困代建，資本代建，所以在開發(fā)能力這一塊還是有強(qiáng)需求。政府的代建行為其實(shí)是一個強(qiáng)需求，而且這幾年隨著政府的投入是穩(wěn)步提升的，而且對于代建的認(rèn)同度越來越高，所以政府代建這幾年呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的局面。

還有一個典型的變化，我們原來發(fā)現(xiàn)在一些土地有一二級聯(lián)動的城市，原來一級土地開發(fā)商過往都是土地整理完以后跟同行進(jìn)行股權(quán)合作，甚至把股權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)在看起來隨著投資需求的下降，他們必須自己下場繼續(xù)做二級。在現(xiàn)在這個局面之下，再重新搭建二級開發(fā)團(tuán)隊(duì)其實(shí)是沒有必要的，所以這個已經(jīng)開始轉(zhuǎn)入代建的需求進(jìn)入二級市場。還有我們上下游、一些開發(fā)商歷史上主動和被動的原因是需要把一些應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為土地的，所以在我們上下游企業(yè)這邊形成了代建需求。

這是我們2022年的業(yè)務(wù)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)的，其實(shí)投資主體多元，我們的客戶結(jié)構(gòu)也趨于多元，但是我們開發(fā)的專業(yè)性代建需求越來越強(qiáng)，所以市場空間、市場需求依舊存在，而且非常廣闊。

2023年我們的一些新機(jī)遇，從業(yè)務(wù)量角度來說還是重點(diǎn)放在城投平臺代建以及資本代建這一塊，還是能夠貢獻(xiàn)大量的業(yè)務(wù)需求。

城投地土地存量很大，我們可以看到整個2021年一直到2022年城投在所有拿地里面的占比每個批次是增加的，而且占比比較高，但是這些地在2021、2022年的入市率以及開工率都不是很高，那就意味著，比如說開工率這一塊城投整體拿地開工率只有38%，2022年開工率只有9%，這樣大量未開工土地就帶來了城投平臺代建需求，所以我們覺得從中期來說城投代建的需求還是能夠維系到一個相當(dāng)?shù)捏w量和水平。

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