進(jìn)入四季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于緩慢恢復(fù)期，房地產(chǎn)銷售和新開工面積出現(xiàn)低位企穩(wěn)趨勢。

國家統(tǒng)計局15日公布了2022年1～10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示， 1～10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

與前9月相比，前10月全國商品房銷售額同比累計降幅延續(xù)縮小趨勢。

(資料圖片僅供參考)

從單月來看，根據(jù)第一財經(jīng)計算，10月份全國商品房銷售面積和金額9757萬平方米和9452億元，比去年同期（12709萬平方米和12390億元）減少2952萬平方米和2938億元，單月銷售金額和面積的同比降幅仍超過二成。

規(guī)模以上房企銷售亦延續(xù)低迷態(tài)勢。克而瑞地產(chǎn)研究最新統(tǒng)計顯示，10月，百強(qiáng)房企整體銷售環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均。累計來看，百強(qiáng)房企1～10月銷售額的同比降幅仍保持在44%的較高水平。

進(jìn)入“金九銀十”后，房企紛份加大降價促銷力度。受10月份國內(nèi)多區(qū)域疫情影響，房企正常供貨節(jié)奏被打亂，市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，過半城市供應(yīng)出現(xiàn)環(huán)比腰斬。與此同時，由于行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在下行壓力，觀望情緒依舊較為濃厚。

央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)顯示，10月居民中長貸新增332億元，同比少增3889億元。

銷售端尚未出現(xiàn)明顯回暖跡象，加之民營房企融資困難，房企現(xiàn)金流繼續(xù)承壓。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，占比次高的“定金及預(yù)收款”跌幅最大，為下降33.8%。

除了銷售回款，以債券直融為主的自籌資金增速也在持續(xù)回落。1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金44856億元，下降14.8%。

招商證券認(rèn)為，相比銷售回款，債券融資渠道不通暢對房企資金鏈恢復(fù)形成明顯邊際拖累。

1～10月，全國房屋新開工面積和房屋竣工面積分別為103722萬平方米和46565萬平方米，同比分別下降37.8%和18.7%。

第一財經(jīng)注意到，在“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)之下，竣工節(jié)奏有所加快。與1-9月數(shù)據(jù)（-19.9％）相比，全國房地產(chǎn)竣工面積同比降幅繼續(xù)縮小。

不過，新開工和竣工規(guī)模的改善，并未帶動房地產(chǎn)投資的整體復(fù)蘇回暖。1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

進(jìn)入11月，地產(chǎn)供需兩端正迎來更多政策支持。10日，交易商協(xié)會受理龍湖集團(tuán)200億元儲架式注冊發(fā)行，民企融資“第二支箭”正式落地；隨后不久，央行和銀保監(jiān)內(nèi)部發(fā)布254號文，提出積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房企風(fēng)險處理、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益等16條要求；14日，央行、銀保監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)文，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

展望后市，招商證券(600999)預(yù)計，今年年底前還會有更多城市因城施策放松頻次將恢復(fù)，有助于激發(fā)被壓制的存量改善型需求釋放，短期使銷售弱邊際改善持續(xù)，但因為房價下行壓力仍在，居民購房預(yù)期明顯恢復(fù)或許仍需等待，明年一季度末或是觀察節(jié)點。此外，伴隨供給端融資支持的逐步落地，將改變房企競爭性降價，這會成為緩解房價下行壓力的前提。

瑞銀投資研究部亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管、首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也認(rèn)為，未來幾個月，房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松趨勢。2023年全年，如果在建項目投資和建設(shè)加速，整體房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)。因此，房地產(chǎn)下行對2023年GDP增長的拖累將明顯小于2022年。

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