文｜一號企業(yè)家，作者｜朱虛侯

有三筆公募債券將要到期，剩余期限還有：

22D、59D、78D

(資料圖)

而這三筆公募債券余額則分別為：

20億、15.75億及5.58億元

41億元到期債券待償還，只是眼下大連萬達(dá)要面對的諸多難題之一，更棘手的還在后面，比如對賭協(xié)議約定的300億到期回購，仿如：

懸頂利刃

與萬達(dá)尚在與債權(quán)人周旋不同，中赫集團(tuán)手里最頂?shù)馁Y產(chǎn)已經(jīng)被擺上了貨架。

75套豪宅被壓上拍賣臺，以抵償總金額46.95億元的不良債權(quán)，好事者算了一下，折合6000萬元/套、30萬元/平方米。

若要問什么樣的豪宅這么貴，那就是名滿京城的：萬柳書院

2015年1月，萬柳書院取得預(yù)售證，其擬售價格為14.1萬元/平方米。

至今過去不過七八年，房價已經(jīng)翻番了，可是背后的開發(fā)商卻也還不起債了，到如今抵現(xiàn)房，還要被萬人“圍觀”拍賣。

不知道中赫集團(tuán)董事長周金輝，會不會和曾經(jīng)首富王健林在《假行僧》中所唱的一樣：

我要人們都看到我，但不知道我是誰。

萬達(dá)的氛圍漸趨緊張

標(biāo)題為“王健林啟動萬達(dá)集團(tuán)境內(nèi)債重組”的消息在這幾天不脛而走，似乎一時間都在傳萬達(dá)要整體債務(wù)大重組了。

然而定睛一看，實際卻是萬達(dá)集團(tuán)正在與國內(nèi)主要銀行商討境內(nèi)貸款的無還本續(xù)貸方案，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上整體債務(wù)重組。

而且還有消息更進(jìn)一步說，就是工行的一筆貸款，萬達(dá)希望緩一緩。

一筆貸款竟然以訛傳訛成了境內(nèi)債重組，果如此，是不是有人要借此機(jī)會營造點“氛圍感”？

好在王健林是懂氛圍感的，早年下屬匯報某地萬達(dá)樓盤起名“黃金屋”就被他當(dāng)即否掉，理由是“完全土豪、又土又蠢”，然后自己給起了個名字：紅燈籠。

不愧是氛圍感大師。

在今次債務(wù)爆危局之時，與上述“萬達(dá)境內(nèi)債重組”消息一同傳出的還有，“王健林不會躺平”的詞條，具體內(nèi)容是：

王健林在內(nèi)部會上承認(rèn)萬達(dá)遇到了階段性的困難，但不會躺平更不會破產(chǎn)

內(nèi)部會上的事說泄漏就泄漏，看來萬達(dá)的會議紀(jì)律也需要整頓了。

就連彭博社也援引知情人士稱，大連萬達(dá)集團(tuán)正與部分債權(quán)銀行討論將今年到期的境內(nèi)貸款實施無還本續(xù)貸操作，以應(yīng)對集團(tuán)目前的流動性挑戰(zhàn)。

內(nèi)部會、知情人士，種種操作顯示萬達(dá)確實希望釋放一些信息給到市場。

但市場并沒有完全get到這一表態(tài)。

5月10日，受境內(nèi)貸款相關(guān)負(fù)面?zhèn)髀動绊?，萬達(dá)中長端美元債下跌7-8美分，其中25、26年到期美元債跌破50美分。

與之相對應(yīng)的是，5月5日，穆迪服務(wù)發(fā)布評級報告稱，將大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“萬達(dá)商管”）的主體信用評級由Ba1調(diào)低至Ba2。與此同時，穆迪將評級展望從穩(wěn)定調(diào)整為評級下調(diào)觀察名單。

“評級下調(diào)反映了我們對萬達(dá)商業(yè)流動性和治理風(fēng)險增加的擔(dān)憂，因為其流動性緩沖減少，融資渠道減弱，以及與最大股東大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司（Dalian Wanda Group Co., Ltd.，簡稱“大連萬達(dá)集團(tuán)”）的關(guān)聯(lián)方交易增加?！蹦碌戏治鰩烝lfred Hui表示：“如果物業(yè)管理子公司無法在2023年底前上市，該子公司Pre-IPO巨額融資回購義務(wù)將給公司增加流動性壓力”。

Hui補(bǔ)充稱：“列入評級下調(diào)觀察名單反映了萬達(dá)商業(yè)恢復(fù)融資渠道的能力存有不確定性，以及該公司對大連萬達(dá)集團(tuán)的傳染風(fēng)險敞口所產(chǎn)生的財務(wù)影響”。

穆迪下調(diào)萬達(dá)商管評級的做法雖然晚了點，但又是三大國際評級機(jī)構(gòu)中首先下調(diào)其評級的。

這樣看起來，另外兩家反倒有些“手下留情”，只將發(fā)行人評級列入負(fù)面觀察名單，尚未下調(diào)。

4月底，惠譽(yù)將萬達(dá)商管“BB+”、萬達(dá)香港“BB”長期外幣發(fā)行人評級列入負(fù)面觀察名單。

標(biāo)普也采取了與惠譽(yù)相同的措施，將發(fā)行人信用評級列入負(fù)面觀察名單。并稱，此舉反映了珠海商管上市結(jié)果和時間的不確定性。

像等待戈多一樣等待上市

毫不意外，評級機(jī)構(gòu)將珠海萬達(dá)商管能否如期上市列為最大不確定性，而這其實也是萬達(dá)現(xiàn)今最大的風(fēng)險所在。

而“如期”這兩個字其實也頗有意味，如誰的期？

第一個如期節(jié)點原本是2023年5月8日，據(jù)Debtwire上個月消息，倘若珠海萬達(dá)商管未能在5月底前完成在香港的IPO上市，萬達(dá)集團(tuán)三筆離岸貸款的貸方可以要求提前全額償還，涉及13億美元。

而彼時，珠海萬達(dá)商管第三次遞交的招股書又將于4月26日左右失效，5月上市的可能性幾乎為零。

最后時刻，萬達(dá)向所有參貸行發(fā)出豁免同意申請，要求將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。權(quán)衡利弊，超過1/3的參貸行同意豁免，因此萬達(dá)不會被要求提前還款。這也就讓王健林贏得了：寶貴的喘息之機(jī)。

但第二個如期節(jié)點仍然未變，即當(dāng)年為珠海萬達(dá)商管上市而簽下的“對賭協(xié)議”：

“若不能于2023年底成功上市，發(fā)行人（大連萬達(dá)商管，持有珠海萬達(dá)商管70%股份）需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款?！保ㄗC監(jiān)會下發(fā)問詢函語）

回溯起來，對賭協(xié)議的簽訂，對王健林來說也是“江湖救急”。

最早2014年時，萬達(dá)商業(yè)曾在港股上市，但上市600天里有一半的時間萬達(dá)商業(yè)的股價跌破發(fā)行價，王健林認(rèn)為萬達(dá)被低估了，而且更重要的是：跟著我的朋友虧錢了。

所以萬達(dá)商業(yè)立馬又從港股退市私有化，轉(zhuǎn)而謀求A股上市。

但直到2018年仍然回A無望，而當(dāng)時私有化時約定2018年8月31日前若未能在內(nèi)地主板上市，萬達(dá)集團(tuán)將回購全部股份，且向投資者支付12%至10%不等的利息。

不得已，萬達(dá)又引入了騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)“接盤”。

但A股上市仍然懸在空中，到2021年3月，王健林放棄了，轉(zhuǎn)而謀求將萬達(dá)商管中輕資產(chǎn)部分拆分成珠海萬達(dá)商管，赴港股IPO。

當(dāng)年9月，珠海萬達(dá)商管與22家投資者簽訂協(xié)議，除了四年前的騰訊，新晉投資者還有珠海國資委、碧桂園、中信、螞蟻金服、招商局、華平投資、鄭裕彤家族等。

豪華投資者陣容，在此輪Pre-IPO一共為珠海萬達(dá)商管募資高達(dá)468億港元，同時簽訂了兩個對賭協(xié)議：

一是業(yè)績對賭，萬達(dá)承諾2021年至2023年實際凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元；

二是上市對賭，珠海萬達(dá)商管需在2023年底前完成上市，否則需要向投資者支付股權(quán)回顧款。

而珠海萬達(dá)商管在2021年及2022年上半年的凈利潤分別為35.12億元、40.47億元，不但2021年未完成業(yè)績承諾，2022年似乎也頗為堪憂。

與此同時，大連萬達(dá)商管的債務(wù)壓力亦在上升。

2022年，大連萬達(dá)商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債則增長304.12%至687.67億元。

期內(nèi)，由于償還有息負(fù)債本息等原因，大連萬達(dá)商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。

期末，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物下降至196.32億元，遠(yuǎn)低于其短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債。

債務(wù)雪球越滾越大，全都指望最后上市一把梭哈。

難。

墻內(nèi)的柳

“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰”，這是北京豪宅圈中流傳的一句話。

萬柳確是扛鼎之作，而其背后的推手中赫集團(tuán)更加聲名顯赫，卻也足夠低調(diào)。

北緯40度是中赫集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)小試牛刀之舉，位于京北五環(huán)，西側(cè)是奧林匹克國家森林公園，2007年7月首次開盤，主打的就是一個“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”。

但真正讓中赫集團(tuán)名聲大噪的還是北京頂豪標(biāo)桿釣魚臺七號院。

據(jù)財新2015年披露，在玉淵潭公園北岸，一個十年前以“國家重點綜合科研項目軍盾一號”之名征得的地塊上，崛起的卻是四棟北京最貴樓盤“釣魚臺七號院”和11套戒備森嚴(yán)的豪華別墅“阜成路乙六號院”。

報道中如此描繪神秘的地段與樓盤：

“釣魚臺七號院”包括四棟高檔商品公寓，“阜成路乙六號院”則是五座獨棟別墅和三棟雙拼別墅。2015年8月11日，北京，西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸，釣魚臺七號院，該樓盤曾經(jīng)最高售價30萬每平方米，刷新了北京最貴住宅紀(jì)錄。

據(jù)深藍(lán)財經(jīng)，當(dāng)時參與角逐這一地塊的，還有不少北京有背景的大型知名房企，但最終都敗在了這家成立不到兩年、注冊資本只有1.17億元的中赫集團(tuán)手下。

或許正因為釣魚臺七號院的稀有與貴氣，連“財神爺”都看中了這里的房子。

在中紀(jì)委專題片《巡視利劍》第四集中，披露了財政部原副部長王保安收受一名商人的厚禮——北京二環(huán)到三環(huán)之間的一套豪宅，面積318平米，購房、裝修總費(fèi)用近5000萬。

眼尖的網(wǎng)友已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，這套豪宅正是釣魚臺七號院。

釣魚臺七號院只是讓中赫集團(tuán)躋身頂流，真正的“封神之作”還得是萬柳書院。

2012年7月，中赫置地以總價26.3億元、樓面價4.42萬元/平方米、溢價率40.9％，從融創(chuàng)、保利、萬科等房企手中，搶下了北京萬柳地塊，成為北京當(dāng)年的“雙料地王”。

這座被公認(rèn)為“不可復(fù)制”的豪宅，一是在于其位于傳統(tǒng)三山五園皇家地脈之上，二則是營造法式上的貴氣。

據(jù)稱“萬柳的墻”乃是一塊塊從荷蘭運(yùn)回來的手工磚壘砌而成，墻磚的顏色會隨著日照角度的變化而變化，甚至墻面向院內(nèi)傾斜5°，只為：

“一個不易察覺弧度，謙卑地照顧了路人的感受”

轉(zhuǎn)眼間到了2016年，中赫集團(tuán)又更進(jìn)一步，入主了中超老牌豪門北京國安。

2016年底，馬云曾親自拜會中國足協(xié)，冀圖螞蟻金服入股北京國安。當(dāng)時有傳言稱，螞蟻金服、IDG資本聯(lián)手入股北京國安足球俱樂部，前2家公司與原股東中信的股份比例依次是40%、40%、20%。

但最終，螞蟻金服與IDG資本黯然退出，中赫集團(tuán)則騰空而出，以35.5億元參股北京國安64%股權(quán)，成為第一大股東，中赫董事長周金輝也正式成為北京國安的法人代表。

然后在2021年6月，中赫集團(tuán)又從中信集團(tuán)手中拿下北京國安剩余的36%股權(quán)，徹底完成對北京國安100%控股。

而周金輝，也繼王健林、許家印等房企老板之后，成為國內(nèi)名副其實的“足球大佬”。

拿下北京國安前后，中赫又曾進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)，從崇禮太子城小鎮(zhèn)，再到成為北京工體改造復(fù)建項目的社會資本方，中赫似乎愈發(fā)勇猛精進(jìn)。

直至，2023年5月，萬柳書院75套豪宅被擺上拍賣，人們才發(fā)現(xiàn)風(fēng)光的背后，已然欠了中國信達(dá)資產(chǎn)46.95億元。而在此次拍賣中，信達(dá)更是毫不客氣地指出：

萬柳書院小區(qū)是主債務(wù)人名下現(xiàn)在唯一開發(fā)和銷售的樓盤

那中赫集團(tuán)還要靠什么翻身？

至于那些替萬柳書院“少爺”的擔(dān)心則未免多余。

“王健林的朋友”不能虧錢，萬柳書院的少爺又豈是韭菜？

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