房子的評估價怎么算

1、假設(shè)開發(fā)法：

所謂假設(shè)開發(fā)是對正在開發(fā)或者還未開發(fā)的項目進(jìn)行測算，然后在減掉剩余開發(fā)項目的價值，最后得出的即是房地產(chǎn)的價值。

2、基準(zhǔn)地價法：

基準(zhǔn)地價只是對土地使用權(quán)價值的評估，通常是參照已有的同類基準(zhǔn)的土地價值進(jìn)行調(diào)整，最后根據(jù)區(qū)域以及個別因素得出土地使用權(quán)價值。

3、市場比較法：

將需要評估的房產(chǎn)，與已經(jīng)成交或評估過的同類產(chǎn)品進(jìn)行比較，然后將各因素數(shù)量化，最后得出房產(chǎn)的實際價值，注意對比的房產(chǎn)必須是相同用途，相同情況以及正常報價的。

4、路線價法：

這種評估方法根土地所在區(qū)域、地段等因素有很大的關(guān)系，一般同一個區(qū)域內(nèi)的價值會相對穩(wěn)定一些，如果知道該區(qū)域內(nèi)土地的平均價值，那就可以通過臨街的距離估算出土地的價值。

房屋評估注意事項

1、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的確定主體

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)先由被征收人協(xié)商選定，只有在被征收人協(xié)商不成的情況下，才由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

因此，如果房屋征收部門直接指定某一房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估的話，屬于程序違法，可以提出異議。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。值得注意的是，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)是不可以轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)的。

2、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)要評估獨(dú)立

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定，任何單位和個人都不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

3、注冊房地產(chǎn)估價師正確適用評估方法

主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等，因此需要注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，決定采用哪一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

4、對評估報告或評估結(jié)果不服的救濟(jì)途徑

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》可知，如果對評估報告有疑問，可以要求作出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)作出解釋和說明。如果對評估結(jié)果有異議，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，攜帶書面復(fù)核評估申請向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，并指出評估報告存在的問題。原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

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