近日，多地蛋殼公寓房東反映：蛋殼公寓以疫情為由，既要求房東減租，又要求房客交租。此事發(fā)生在北京、無(wú)錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地，涉及7 萬(wàn)多戶房主。法律專家表示，此種以疫情為由，單方面要求業(yè)主免一個(gè)月房租，但同時(shí)還照收租戶租金的做法，明顯違法。

2月5日，習(xí)近平主持召開(kāi)中央全面依法治國(guó)委員會(huì)第三次會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，要依法防控，保障社會(huì)安定有序。當(dāng)前，全國(guó)上下都在集中力量抗疫時(shí)，蛋殼公寓卻“玩花樣”，一邊對(duì)租客收錢，一邊找房東免租，顯然是借抗疫之名行不當(dāng)之實(shí)，影響市場(chǎng)秩序，破壞社會(huì)穩(wěn)定。不少蛋殼公寓房東說(shuō)，蛋殼通過(guò)電話溝通要求房東免租一個(gè)月，而當(dāng)房東聯(lián)系租戶時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，租戶并沒(méi)有被免收房租，且也在出租房?jī)?nèi)正常居住。

中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)律師、北京市中銀律師事務(wù)所高級(jí)合伙人葛友山這種行為進(jìn)行了法律分析——

蛋殼公寓“單方面要求房東減免房租，另一方面卻繼續(xù)向租客收取房租”的行為，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。誠(chéng)實(shí)信用原則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的道德準(zhǔn)則，即一切市場(chǎng)參加者均應(yīng)在不損害他人利益和社會(huì)公益的前提下，追求自己的利益。

首先，蛋殼公寓無(wú)權(quán)單方面要求房東減免房租。根據(jù)《合同法》第二百一十二條的規(guī)定，租賃合同為出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人（房東）按照約定將租賃房屋交付蛋殼公寓后，其依照約定支付的租金即為對(duì)租賃房屋的使用對(duì)價(jià)。鑒于此，蛋殼單方面要求房東減免房租的行為涉嫌違反《合同法》的規(guī)定，亦超出了雙方合同的約定。

其次，蛋殼公寓必須在雙方自愿且協(xié)商一致的基礎(chǔ)上才能減免房租，否則構(gòu)成對(duì)房東的違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同法“意思自治”原則，出租方和承租方可以在租賃合同中約定租金減免的情形或條件，符合約定情形或條件時(shí)，適用合同條款減免租金。當(dāng)租賃合同對(duì)租金減免無(wú)約定時(shí)，根據(jù)《合同法》第七十七條規(guī)定，雙方可以協(xié)商一致變更合同，即通過(guò)協(xié)商方式變更租金條款。

鑒于此，葛友山認(rèn)為，蛋殼公寓必須在與房東自愿且協(xié)商一致的基礎(chǔ)上才能減免房租，否則構(gòu)成對(duì)房東的違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。蛋殼公寓無(wú)權(quán)將其商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，單方面轉(zhuǎn)移給房東！

這種情況是否適用法律上的不可抗力規(guī)定？如因政府及有關(guān)部門為防治“新型冠狀病毒”疫情而采取行政措施，直接導(dǎo)致合同不能履行；或者由于疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，可按不可抗力處理?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十八條的規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。但目前情況是，房客還正常住在出租屋內(nèi)，且按合同給蛋殼公寓支付租金，說(shuō)明合同還在正常履行，不適用不可抗力的規(guī)定。

疫情之下，房屋中介受到的沖擊很大，有的地方房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)還出臺(tái)了面向房東的減租倡議書。但這只是倡議，不是道德綁架房東的借口。像蛋殼公寓這樣，不給房東協(xié)商，只是電話通知，就單方面要求房東減租，又要求房客交租，這種兩頭吃差價(jià)的舉動(dòng)，在法律和情理層面都站不住腳。作者：吳如

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