2022年,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了諸多挑戰(zhàn),不少城市的房?jī)r(jià)、商品房交易規(guī)模雙雙低溫徘徊。也正是在2022年,房地產(chǎn)政策風(fēng)向全面轉(zhuǎn)向?qū)捤?國(guó)家將住房消費(fèi)作為釋放內(nèi)需潛力的重點(diǎn)之一,大力支持剛性和改善性住房需求。

2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走?購(gòu)房人應(yīng)該及時(shí)止損,還是趁機(jī)抄底?租購(gòu)并舉的格局下,租房人群會(huì)迎來(lái)哪些利好?

房地產(chǎn)進(jìn)入新周期,提振信心已成共識(shí)

(資料圖片)

房地產(chǎn)業(yè)的重要性被重估。2022年12月,“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被重提。近日,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在“波哥聊樓市之2023年十大趨勢(shì)發(fā)布會(huì)”上指出,時(shí)隔20年再次明確房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),這意味著2023年的各項(xiàng)鼓勵(lì)性政策會(huì)加快出臺(tái)。

比如在需求端,涉及放松“四限”、下調(diào)首付比例、放寬二套房認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步發(fā)力。5年期以上LPR仍有下調(diào)空間。同時(shí),對(duì)于存量高利率按揭貸款,利率也有望適度下調(diào)。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō),若此時(shí)買(mǎi)房,則政策相對(duì)寬松,購(gòu)房門(mén)檻有所降低,購(gòu)房成本也將低于之前。

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也受到高度關(guān)注。官方表態(tài)將2023年房地產(chǎn)工作概括為增信心、防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型三個(gè)方面。

防風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)在于房企端。張波指出,2022年,房企受困于資金回籠放緩,疊加融資環(huán)境收緊,債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加大。

他認(rèn)為,只有“既保交樓又保房企”,才能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、防風(fēng)險(xiǎn),打通市場(chǎng)循環(huán),更有利于消費(fèi)者信心的恢復(fù)。2023年,預(yù)計(jì)在重點(diǎn)做好“保交樓”的同時(shí),房企各項(xiàng)融資渠道重新開(kāi)閘,優(yōu)質(zhì)房企將重獲生機(jī),整個(gè)行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)一波重組并購(gòu)潮,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步緩釋。

房?jī)r(jià)告別“普漲時(shí)代”,上漲與下跌并行

房地產(chǎn)進(jìn)入新周期還意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別此前的房?jī)r(jià)“普漲時(shí)代”,真正迎來(lái)行業(yè)拐點(diǎn)和城市分化,房地產(chǎn)更多回歸民生屬性。真正買(mǎi)房解決居住問(wèn)題或者用來(lái)改善居住條件的購(gòu)房者將受到政策鼓勵(lì)。

一般來(lái)說(shuō),考慮到大多數(shù)人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理,當(dāng)房?jī)r(jià)處于一輪復(fù)蘇上行的開(kāi)端時(shí),買(mǎi)房窗口期就出現(xiàn)了。

那么2023年,房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎?張波認(rèn)為,今年房?jī)r(jià)或繼續(xù)呈現(xiàn)“K”型分化的趨勢(shì),也就是說(shuō)上漲與下跌并行,部分城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)往上走,另有一部分城市的房?jī)r(jià)已跌回多年前,并且持續(xù)調(diào)整。

在開(kāi)啟上漲趨勢(shì)的部分熱點(diǎn)城市,買(mǎi)房窗口可能正在打開(kāi),但在人口凈流出的收縮型城市,房?jī)r(jià)調(diào)整還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,直到與當(dāng)?shù)匦枨蠛唾?gòu)買(mǎi)力真正形成平衡。

張波認(rèn)為,一二線城市新房豪宅化的趨勢(shì)會(huì)持續(xù),改善性購(gòu)房需求會(huì)逐漸超過(guò)剛需成為樓市主力;而在三四線城市,中低價(jià)位住宅的占比或持續(xù)提升。購(gòu)房者需要對(duì)所在城市房地產(chǎn)需求進(jìn)行分析,該止損的止損,該入市的入市,避免盲目跟風(fēng)。

優(yōu)質(zhì)房企將獲重生,“租購(gòu)并舉”駛?cè)肟燔?chē)道

如果選擇購(gòu)買(mǎi)新房,購(gòu)房者可能會(huì)選擇相對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的樓盤(pán)。那么哪些房企在新的發(fā)展模式下,更能有優(yōu)勢(shì)?

張波認(rèn)為,主要有四大類(lèi):

1. 優(yōu)質(zhì)的頭部房企。中央層面明確表態(tài)要支持優(yōu)質(zhì)的頭部房企,中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上也有明確說(shuō)明,從這個(gè)鏈路上來(lái)說(shuō),“優(yōu)等生”肯定是被優(yōu)先救助的。

2. “三道紅線”綠檔房企。一道紅線都沒(méi)踩中的房企,被歸為綠檔。當(dāng)前,雖然該政策的執(zhí)行度和關(guān)注度逐漸淡去,但仍不失為房企穩(wěn)健發(fā)展的一個(gè)參考指標(biāo)。

3. 拿地補(bǔ)倉(cāng)未來(lái)有貨可賣(mài)的房企。2022年,雖然不少房企大幅降低拿地份額,但是也有不少房企積極補(bǔ)倉(cāng)。保利發(fā)展、碧桂園近兩年累計(jì)新增的土地貨值均超6000億元;萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)的新增貨值分別達(dá)5518億、5159億和5109億。此外,綠城中國(guó)、招商蛇口(001979)、龍湖集團(tuán)等房企的新增土地貨值,均在3000億以上。

4. 聚焦主航道,穩(wěn)扎穩(wěn)打不激進(jìn)的房企。這方面的正向典范,如萬(wàn)科、綠城、龍湖等優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)成分房企,以及保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口等為代表的國(guó)央企。發(fā)展腳步邁的太快,或是產(chǎn)業(yè)布局上過(guò)于多元化,容易出現(xiàn)資金困難,最終難在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的大潮中深耕下去。

如果選擇不買(mǎi)房,租房住也不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。整個(gè)房地產(chǎn)的推進(jìn),一定不只有商品房和買(mǎi)賣(mài)房交易,租賃也是一個(gè)最重要當(dāng)中的一環(huán)。2022年住房租賃政策端以完善監(jiān)管、支持推進(jìn)保障性租賃住房落地為主要方向,對(duì)住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、承租人等市場(chǎng)主體權(quán)益進(jìn)一步規(guī)范完善,有利于行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。住房租賃政策利好頻出,“租購(gòu)并舉”也正在駛?cè)肟燔?chē)道。

未來(lái)隨著流動(dòng)人口不斷增多,城鎮(zhèn)化率不斷提升,租賃人口占比勢(shì)必增多。中長(zhǎng)期租房人口約3億,按其租金占收入比重30%,并且可支配收入增速保持和GDP一致,預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)5萬(wàn)億元。背靠萬(wàn)億級(jí)租賃市場(chǎng),租房或?qū)⒊蔀榉科笮沦惖馈?/strong>

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