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最近地產(chǎn)板塊受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較好，上漲的核心原因是板塊有密集催化：1）地產(chǎn)有一定政策支持，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。2）杭州樓市調(diào)控政策出臺(tái)，11月11日起執(zhí)行“購(gòu)買(mǎi)首套房，認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付四成”，首套房貸利率降為4.1%，二套房貸利率最低為4.9%。3）人民銀行和銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》16條措施。4）10月社融數(shù)據(jù)低于部分投資者預(yù)期，其中地產(chǎn)和消費(fèi)拖累較大。

此外本次行情主要是民營(yíng)地產(chǎn)公司領(lǐng)漲，領(lǐng)漲標(biāo)的的特征是面臨一定的財(cái)務(wù)壓力，但尚未產(chǎn)生重大負(fù)面影響。核心的驅(qū)動(dòng)因素是政府更加強(qiáng)調(diào)對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)公司發(fā)債融資的支持，有民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了200億元和150億元的發(fā)債額度。目前政府在需求端的刺激政策仍然控制一定的力度和節(jié)奏，但隨著民營(yíng)企業(yè)整體財(cái)務(wù)壓力的增加，政府開(kāi)始更加注重供給側(cè)的政策，近期的方向是改善民營(yíng)企業(yè)的融資，周末流傳的人民銀行和銀保監(jiān)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》等十六條措施，從地產(chǎn)商、銀行、信托、施工方和居民等多個(gè)主體，多管齊下，解決行業(yè)的各種問(wèn)題。十六條措施的具體新增變化包括：強(qiáng)調(diào)在融資方面對(duì)國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)一視同仁，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)融資需求，對(duì)地產(chǎn)商房屋的剩余貨值可以提供貸款支持，個(gè)人在征信不受影響的情況下可以和銀行協(xié)商延期還款，貸款兩集中可延長(zhǎng)過(guò)渡期。政府的政策進(jìn)一步加碼，預(yù)計(jì)地產(chǎn)基本面出現(xiàn)見(jiàn)底反轉(zhuǎn)有一定可能性。

除了地產(chǎn)股，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈也成為市場(chǎng)討論熱點(diǎn)。政策支持力度大，抵押資產(chǎn)資質(zhì)放寬且落地高效，預(yù)計(jì)大幅降低更多民企地產(chǎn)商暴雷風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)鏈企業(yè)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)也隨之下降。隨著地產(chǎn)政策預(yù)期好轉(zhuǎn)，行業(yè)基本面數(shù)據(jù)觸底明年有望回升，資本市場(chǎng)端有望先修復(fù)估值。預(yù)計(jì)明年竣工端回暖，如果開(kāi)發(fā)商資金好轉(zhuǎn)后加快施工，今年的竣工缺失有望在明年回補(bǔ)，短期業(yè)績(jī)落地后處于真空期，對(duì)業(yè)績(jī)的擔(dān)憂(yōu)放緩。

（作者：摩根士丹利華鑫基金 權(quán)益投資部 趙偉捷）

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