房企加速推貨 多項(xiàng)目“跑步”入市 “金九”上海樓市調(diào)查

夏治斌，張玉

8月末開始多家房企推出的項(xiàng)目認(rèn)籌，讓剛剛步入“金九”的上海樓市顯得成色十足。

連日來，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地走訪了四季都會(huì)、中海·臻如府、萬科西郊都會(huì)、前灘晶翠名邸等項(xiàng)目了解到，各樓盤認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)火熱現(xiàn)象，前來看房的人不在少數(shù)。

樓市活躍度提升同樣體現(xiàn)在新政出臺(tái)一個(gè)月后的上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)內(nèi)。記者聯(lián)系多位臨港新片區(qū)項(xiàng)目工作人員獲悉，自8月初，國(guó)務(wù)院正式同意設(shè)立臨港新片區(qū)后，該地房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫。其中，有東宸源著的銷售人員向記者表示，項(xiàng)目整盤有676套可售，高層在8月初就已經(jīng)全部售罄，目前只剩下面積92~120平方米的疊加可售。海上風(fēng)華銷售人員則直言：“馬上新政出來了，房子就買不到了，因?yàn)槲覀兊姆吭匆膊欢嗔恕?rdquo;

樓市熱度提升的背后，近年來由于房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，積極采取措施應(yīng)對(duì)可能面臨的資金壓力成為房企不得不思考的問題。就此，記者聯(lián)系了上海萬科、中海地產(chǎn)等部分公司，截至發(fā)稿，未獲得相關(guān)回復(fù)。

“金九”樓市回溫

在剛剛過去的8月份銷售淡季中，上海樓市雖新建商品住宅成交面積有所增加，但均價(jià)、成交面積及供應(yīng)入市面積均有所下降。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月上海新建商品住宅成交面積77.6萬平方米，環(huán)比增加26%;均價(jià)為49729元/平方米，環(huán)比下跌7.6%;供應(yīng)入市面積只有43.2萬平方米，環(huán)比減少46.1%。

另?yè)?jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，今年8月，4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降19%，同比下降16%;18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長(zhǎng)6%;18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降17%。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來，上海樓市8月初延續(xù)7月調(diào)整格局，成交在低位震蕩，但后半月因?yàn)榕R港受政策利好，市場(chǎng)成交逐步走高，并且?guī)?dòng)全市最后一周成交接近25萬平方米，創(chuàng)今年周度成交新高。

他進(jìn)一步解釋稱，從區(qū)域表現(xiàn)來看，奉賢、南匯成交量分別居于第一和第二的位置。相比之下其他區(qū)表現(xiàn)較為平淡，可見全市成交主要是郊區(qū)域成交表現(xiàn)突出，因此剛需類項(xiàng)目占比提升明顯，比如成交前十的榜單中有2個(gè)此類產(chǎn)品，并且排名第一的也是剛需項(xiàng)目。“因此8月均價(jià)也回落到5萬元/平方米以內(nèi)，為49729元/平方米，環(huán)比下跌7.6%，而這一價(jià)格也是自去年5月以來的新低。”

值得注意的是，8月末及9月初以來，上海樓市有多家房企開啟項(xiàng)目認(rèn)籌模式，僅在8月26日，就有包括前灘晶翠名邸、四季都會(huì)、中海·臻如府、萬科西郊都會(huì)、寶地佘山1號(hào)二期五家樓盤扎堆認(rèn)籌。

以四季都會(huì)為例，該項(xiàng)目位于地鐵一號(hào)線富錦路方向底站。8月28日，記者前往該項(xiàng)目銷售中心，即便是在工作日，前來看房的人也頗多。

四季都會(huì)項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，認(rèn)籌時(shí)間為8月26日到9月1日，認(rèn)籌只接受刷儲(chǔ)蓄卡金額80萬元(上限2張卡)，非上海戶籍的需要提供63個(gè)月內(nèi)滿60個(gè)月的社保或者個(gè)稅稅單等資料。

一位在上海工作十余年的看房客李錦如(化名)告訴記者，2017年，她在臨近上海的湖州市購(gòu)置了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在想在上海再買一套婚房，所以目前上海即將開盤的項(xiàng)目，她有時(shí)間都會(huì)去看一看。“前段時(shí)間上海開盤的不是很多，九月、十月開盤的項(xiàng)目很多，打算就在這個(gè)時(shí)間段確定下來。”

土地供應(yīng)放量

8月份，由于受到房企融資收緊政策的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)整體遇冷。同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份全國(guó)300城市土地成交1593宗，比上月減少595宗，比去年同期減少525 宗。

7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，提出堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

這使得多家房企在拿地方面變得更加謹(jǐn)慎。在今年上半年業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本沒有指標(biāo)，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東表示，貸款收緊，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)都會(huì)有影響。對(duì)于上海而言，土地溢價(jià)率沒那么大，有些項(xiàng)目的溢價(jià)率會(huì)高，但也只是局部現(xiàn)象。

不過，在經(jīng)歷8月土拍規(guī)模的冷寂后，9月以來，上海土拍市場(chǎng)再度回暖。

據(jù)騰訊房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月，上海土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將出讓15幅地塊，總出讓面積73.97萬平方米，總建筑面積141.92萬平方米，總起始價(jià)260.09億元，起拍樓板價(jià)均價(jià)2.211萬元/平方米，未來至少可提供8263套房源。

其中，9月5日，上海陸家嘴(14.530,0.11,0.76%)(集團(tuán))有限公司(上海東翌置業(yè)有限公司)以91億元拍得位于浦東新區(qū)張江中區(qū)56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地塊及57-02公共綠地、學(xué)林路、卓慧路、百科路地下空間土地，出讓面積89927.4平方米，容積率范圍在3.5至11，基本在4.1左右，成交樓板價(jià)約2.47萬元/平方米，溢價(jià)率0%。

盧文曦認(rèn)為，9月土地供應(yīng)是今年以來少有的土地供應(yīng)潮。“下半年雖然房企會(huì)面臨資金壓力，但是從土地供應(yīng)來看卻非常充足。從新房去化來看基本在70%震蕩，去化壓力并不是特別大。一線城市也是房企重要利潤(rùn)來源，9月如此多土地給房企足夠多選擇。想做標(biāo)桿樹品牌的項(xiàng)目可以拿中心區(qū)土地，想刷流量做高周轉(zhuǎn)可以拿遠(yuǎn)郊土地。”

臨港新片區(qū)暖風(fēng)頻吹

8月6日，國(guó)務(wù)院正式同意設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)。

在當(dāng)天下午舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，上海市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)陳寅在介紹新片區(qū)總體方案時(shí)透露，上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)將放開房產(chǎn)限購(gòu)政策。由以家庭為單位的限購(gòu)，轉(zhuǎn)為以個(gè)人名下房產(chǎn)數(shù)量限購(gòu)，購(gòu)房資格由5年社保要求轉(zhuǎn)為3年社保要求。

消息一出，臨港新片區(qū)政策暖風(fēng)頻吹，樓市隨即做出積極回應(yīng)，多家樓盤看房客絡(luò)繹不絕。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月，臨港新城板塊成交總面積為99.8218萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)148.94%;均價(jià)2.7009萬元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)22.59%。

8月30日，上海市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹《關(guān)于促進(jìn)中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施特殊支持政策的若干意見》的相關(guān)內(nèi)容，聚焦管理權(quán)限、專業(yè)人才、財(cái)稅金融、規(guī)劃土地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住房保障、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，形成50條政策措施。

其中，包括優(yōu)化新片區(qū)人才直接落戶政策;縮短新片區(qū)“居轉(zhuǎn)戶”年限，對(duì)符合一定工作年限并承諾落戶后繼續(xù)在新片區(qū)工作2年以上的人才，“居轉(zhuǎn)戶”年限由7年縮短為5年，其中，核心人才的年限則由7年縮短為3年等政策。

政策一出，成交繼續(xù)反彈，并一舉創(chuàng)下今年新高。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月26日～9月1日，上海新建商品住宅成交面積26.5萬平方米，環(huán)比增加49.1%。

盧文曦認(rèn)為，隨著臨港新片區(qū)“50條”特殊支持政策落地，利好還會(huì)進(jìn)一步兌現(xiàn)。

日前，記者前往萬科西郊都會(huì)項(xiàng)目中心，前來看房的人絡(luò)繹不絕，銷售也不斷勸說記者先交部分意向金，以便開盤的時(shí)候可以參加搖號(hào)。

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