觀點(diǎn)網(wǎng)7月8日，號(hào)稱“山東物業(yè)第一股”的山東省屬國(guó)企魯商生活服務(wù)正式在港交所掛牌，上市首日破發(fā)，收盤較發(fā)行價(jià)跌25%。

今天，和這家山東國(guó)資物業(yè)股一起上市的還有別是潤(rùn)邁德醫(yī)療和玄武云科技控股，而潤(rùn)邁德醫(yī)療亦在上市首日破發(fā)。

(資料圖)

綜合而言，魯商生活服務(wù)的基本面一般，和大多數(shù)中小型物企的特點(diǎn)有所類似。

從行業(yè)整體來(lái)看，物業(yè)股普遍估值回調(diào)的背景下，“破發(fā)”并非新鮮事，但也不是所有物業(yè)股都走跌。

首日破發(fā)

7月8日消息，魯商服務(wù)IPO全球發(fā)行發(fā)售3334萬(wàn)股股份，每股定價(jià)5.92港元，募集資金總額約為1.97億港元。如果行使超額配股權(quán)，最多可額外配發(fā)500.10萬(wàn)股，額外募資約2960.59萬(wàn)港元。

上市首日，魯商服務(wù)開盤價(jià)報(bào)5.01港元/股，相較發(fā)售價(jià)5.92港元/股下跌約15.37%。截至當(dāng)日收盤，股價(jià)報(bào)4.43港元/股，較發(fā)行價(jià)下跌25.17%，總市值5.91億港元。

從基本面看，截至2019年、2020年及2021年12月31日，魯商生活服務(wù)項(xiàng)目在管總建筑面積分別約為1070萬(wàn)平方米、1540萬(wàn)平方米及2290萬(wàn)平方米，覆蓋三個(gè)省市（即山東省、北京和哈爾濱），總規(guī)模仍然比較小。

2019年、2020年及2021年，魯商服務(wù)整體毛利率分別為17.4%、19.8%及25.4%，盡管有所增長(zhǎng)，但仍低于行業(yè)平均水平。

母公司依賴度較高，但逐年有所下降。截至2019年、2020年及2021年末，來(lái)自魯商發(fā)展(600223)集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的在管總建筑面積，分別約占魯商服務(wù)在管總建筑面積的99.8%、76.6%及54.3%。

資本得失

現(xiàn)時(shí)，物業(yè)股“破發(fā)”不是新鮮事，2020年下半年便有所顯現(xiàn)，到2021年更為明顯。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年8月18日收盤，彼時(shí)所有48只H股物業(yè)股中有19只已跌破發(fā)行價(jià)，而2021年新上市11只物業(yè)股中則有5只處于破發(fā)狀態(tài)，2只現(xiàn)價(jià)與發(fā)行價(jià)格相持平。

物業(yè)股經(jīng)歷了上市熱潮、收并購(gòu)分化等，如今潮退，留下一個(gè)逐漸冷靜的市場(chǎng)。

據(jù)監(jiān)測(cè)，進(jìn)入2022年，恒生物業(yè)服務(wù)管理指數(shù)在持續(xù)下降，至7月8日，已從最初的10241.63跌到4061.46，跌去一半有多。

2022年開年，港交所上市門檻拉高，三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元的要求開始執(zhí)行，物業(yè)行業(yè)相關(guān)政策也在不斷更新，上市似乎變得不太容易。

這樣的背景下，年初至今遞表物企（包含二次遞表）有9家，其中包括備受關(guān)注的龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)物云以及珠海萬(wàn)達(dá)商管。

截至目前“過(guò)會(huì)”的物業(yè)企業(yè)，只有東原仁知、力高健康生活、金茂服務(wù)，以及魯商生活服務(wù)。股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，事實(shí)上大部分也不算很差。

數(shù)據(jù)顯示，3月29日，力高健康生活披露最終發(fā)售價(jià)為每股4.10港元；3月31日，力高健康生活首日登錄港交所，開盤價(jià)4.55港元，盤中高開高走，一度漲近60%，最終收盤價(jià)5.18港元。

3月10日，金茂服務(wù)正式在港交所掛牌，全球發(fā)售約1.01億股股份，發(fā)售價(jià)為8.14港元/股，開盤價(jià)為7.4港元，收盤價(jià)為5.8港元，跌幅28.75%。

4月29日，東原仁知服務(wù)定全球發(fā)售價(jià)為11.9港元/股，上市首日平開，當(dāng)日收盤11.9港元。

國(guó)金證券認(rèn)為，從2021年7月開始，地產(chǎn)和物業(yè)板塊股價(jià)走勢(shì)基本一致。這主要因?yàn)楫?dāng)?shù)禺a(chǎn)銷售不斷下滑，部分房企面臨生死問(wèn)題時(shí)，物業(yè)公司因?yàn)榕c關(guān)聯(lián)房企共用同一品牌，且也有一部分增長(zhǎng)來(lái)自關(guān)聯(lián)房企，短期會(huì)受到一些影響；物業(yè)公司賬面現(xiàn)金安全性受質(zhì)疑，此外，民營(yíng)物業(yè)公司獨(dú)立發(fā)展能力尚未被認(rèn)可。

國(guó)金證券預(yù)測(cè)，隨著地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)暖，地產(chǎn)板塊股價(jià)有所反彈，物業(yè)板塊股價(jià)也開始有小幅反彈。并認(rèn)為物業(yè)公司抗周期性強(qiáng)的特性并未改變，經(jīng)營(yíng)層面穩(wěn)步增長(zhǎng)。

相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)分析指，從市盈率水平來(lái)看，2021年1月至6月，港股物業(yè)服務(wù)板塊整體估值水平依然較高，年初達(dá)到41.3倍。但接下來(lái)估值水平回落明顯，至2022年1月初才進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

2022年5月13日，港股物業(yè)服務(wù)板塊平均市盈率為13.0倍，高于恒生指數(shù)平均水平（9.1倍），資本市場(chǎng)仍保持對(duì)物業(yè)服務(wù)板塊的關(guān)注度。

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