千呼萬喚之中，降準終于落地。

今日下午，中國人民銀行決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構）。

中國人民銀行有關負責人就下調金融機構存款準備金率答記者問。

1、此次降準的目的是什么？

答：當前流動性已處于合理充裕水平。此次降準的目的，一是優(yōu)化金融機構資金結構，增加金融機構長期穩(wěn)定資金來源，增強金融機構資金配置能力，加大對實體經(jīng)濟的支持力度。二是引導金融機構積極運用降準資金支持受疫情嚴重影響行業(yè)和中小微企業(yè)。三是此次降準降低金融機構資金成本每年約65億元，通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本。

2、此次降準釋放多少資金？

答：此次降準共計釋放長期資金約5300億元。此次降準為全面降準，除已執(zhí)行5%存款準備金率的部分法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.25個百分點。對沒有跨省經(jīng)營的城商行和存款準備金率高于5%的農商行，在下調存款準備金率0.25個百分點的基礎上，再額外多降0.25個百分點，有利于加大對小微企業(yè)和“三農”的支持力度。

3、此次降準后有什么綜合考慮？

答：人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策。一是密切關注物價走勢變化，保持物價總體穩(wěn)定。二是密切關注主要發(fā)達經(jīng)濟體貨幣政策調整，兼顧內外平衡。同時，保持流動性合理充裕，促進降低綜合融資成本，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。

對于艱難前行的地產行業(yè)來說，這是毫無疑問的好消息，疊加近期松綁限購、限售等政策頻頻刷屏，不少人認為，樓市新一輪信號已然到來。

那么，樓市真的復蘇了嗎？4月15日，國家統(tǒng)計局公布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。整體來看，本月新房、二手房上漲城市數(shù)量止降轉升，其中，二手房表現(xiàn)更加突出，與此同時，新房、二手房價格跌幅雙雙收窄。

這一系列變化表明年初以來發(fā)布的松綁政策已經(jīng)初顯成效，市場信心獲得一定修復。那么，接下來的降準又會給樓市帶來哪些影響呢？

新房價格指數(shù)下跌正在觸及底部 二手房價下跌城市明顯減少

隨著近期以來多城松綁樓市調控，市場信心獲得一定修復。

從3月份70城新建商品住宅房價指數(shù)來看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量29個，較上月增加2城；持平城市3個，與上月一致；下跌城市38個，較上月減少2城。

從漲跌幅情況來看，新房價格指數(shù)下跌正在觸及底部。3月份，70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，跌幅與上月持平，在各地積極紓困樓市，按揭利率持續(xù)降低，預期開始有所穩(wěn)定的情況下，新房價格指數(shù)下跌正在觸及底部。同比漲幅從1.2%大幅收窄到0.7%，主要是受到疫情影響，熱點開發(fā)商收回價格促銷所致。

從3月二手住宅房價指數(shù)來看，上漲城市數(shù)量為21個，較上月增加11個；持平城市4個，較上月增加1個；下跌城市45個，比上月減少12個。

本月二手房上漲城市增加數(shù)量明顯高于新房，二手房復蘇將領先于新房。同比方面，70城下跌幅度從0.3%擴大至0.9%，主要受疫情影響，二手房集中的熱點城市，交易受到極大沖擊，部分需求觀望，交易價低于預期的優(yōu)先成交。

此外，受疫情影響，需求觀望，導致高價盤難以成交，部分業(yè)主下調二手房，以盡快促成交易。二三線城市都在下跌，二線城市跌幅收窄至0.1%，趨于止跌，三線城市跌幅擴大。二線城市二手房掛牌量高，價格還在下跌。三線新房庫存大，政策在救助新房，二手房市場持續(xù)陰跌。

從各城市來看，本月北京表現(xiàn)優(yōu)異，二手房、新房價格漲幅都十分可觀，將成為全國最先修復的城市，上海近期以來受到疫情影響嚴重，雖然新房、二手房漲幅均有所回落，但是仍然以其超高的韌性維持了較高的漲幅水平。同時，以杭州、揚州等為首的長三角，以深圳、廣州、惠州為首的珠三角以及以成都、重慶為首的成渝經(jīng)濟圈脫穎而出，核心經(jīng)濟圈的核心城市將率先復蘇。

降準間接有助于穩(wěn)定樓市

寬松扶持政策開始進入效果顯現(xiàn)期，樓市回升的確定性趨勢增強。此時，降準的落地能否錦上再添花？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，降準一是為了對沖疫情對中小微的沖擊，對沖經(jīng)濟下行。3月份制造業(yè)PMI為49.5%，較上月下滑0.7個百分點，生產、訂單、就業(yè)及進出口均降至收縮區(qū)間。其中，中小微生產指數(shù)、訂單指數(shù)下滑更明顯；

二是對沖物價上漲對實體經(jīng)濟的沖擊。3月份由于國際原油價格、小麥等輸入性通脹，導致CPI抬頭，實體經(jīng)濟面臨的真實利率（即名義利率-通脹預期）正快速上行，或將對總需求帶來明顯的緊縮效應。特別是中小微的實際融資成本、經(jīng)營成本進一步上升。

三是對沖4月集中上交稅收高峰、MLF到期、政府債發(fā)行等對貨幣層面利率的拉升。總之，正如重要會議所講的，降準的原因就在于，進一步加大金融對實體經(jīng)濟特別是受疫情嚴重影響行業(yè)和中小微企業(yè)，個體工商戶支持力度，向實體經(jīng)濟合理讓利，降低綜合融資成本。

李宇嘉認為，降準并不是針對樓市，但由于降準是為了紓困疫情影響、促進消費增長，降低消費成本等考慮，事實上也間接有助于穩(wěn)定樓市。特別是，一季度樓市銷售、開工、土地出讓下滑超出預期，穩(wěn)定樓市也在預料之中。

降準將進一步提升銀行降低LPR加點水平的意愿。降準釋放無成本資金，進一步提升銀行降低LPR加點水平。至3月份，主要城市首套、二套房利率連續(xù)6個月下行。由于利差收窄，銀行進一步降低加點的積極性下降。進一步釋放無成本資金，有利于激勵銀行進一步降低按揭利率。目前，首套房為LPR+70個基點，從促進合理需求的角度看，結合高房價和居民預期轉弱的現(xiàn)實，還有下降的空間。此外，降準將進一步增加房貸投放，促進住房消費。

降準不能解千愁

當前房地產市場仍處于深度調整階段，購房者置業(yè)信心尚未明顯修復，房地產行業(yè)各個鏈條循環(huán)仍然不暢，房地產市場銷售回暖是打破地產僵局的重要一環(huán)。

今年以來中央頻繁釋放維穩(wěn)信號，各地亦在積極因城施策，優(yōu)化調整樓市政策。中指研究院指出，從政策措施上看，除了降準外，降低購房者的購房門檻和購房成本的政策仍需繼續(xù)發(fā)力，調整不合時宜的調控政策，提高購房者的購房意愿和能力，來對沖疫情反復等因素帶來的不確定性，如調整“認房又認貸”標準、降低房貸利率、優(yōu)化購房社保年限要求、調整限售年限暢通置換鏈條等，在此過程中，仍需多地發(fā)力形成群體效應，提振市場信心。隨著更多城市優(yōu)化調控政策，市場預期或逐漸改善，部分熱點一二線城市市場有望率先恢復，但市場的恢復節(jié)奏仍有賴于疫情防控的效果。

除此之外，部分企業(yè)出現(xiàn)債務違約，進一步加劇了購房者的觀望情緒，企業(yè)端的支持政策亦需要跟進，如加大對底層資產較好的房企或有價值企業(yè)的扶持力度，為企業(yè)債務展期提供支持等。

當前降準落地，一定程度上縮小了降息的空間，15日，MLF并未降息預示著本月的LPR較大可能保持不變，但面對當前的經(jīng)濟下行壓力，宏觀政策適度靠前，4月14日，央行舉行2022年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，指出“適時運用降準等貨幣政策工具，向實體經(jīng)濟合理讓利，降低綜合融資成本。在價格上，發(fā)揮貸款市場報價利率改革效能，推動降低企業(yè)融資成本”，未來降息仍存在一定預期，降低企業(yè)和購房者的資金成本。從歷年降息降準對房地產市場的影響來看，降息的影響更直接和明顯。對于當前房貸利率來說，更多地或聚焦在各地因城施策下降低房貸利率加點幅度上。

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