你去售樓處買新房的時候通常問什么？

產業(yè)？交通？生活配套？學校？醫(yī)療？

更仔細一點，可能會是：

車位比、容積率、綠化率、有沒有游泳池？

更專業(yè)一點，還可能是：

樓間距、得房率、戶型朝向、槽鋼層等等。

但，很多人可能不會主動詢問一個細節(jié)，尤其這個細節(jié)非常重要，既影響你后期的居住舒適度，也影響你后期出手的速度。

是什么？

一個小區(qū)的大小。

先來問一下，大家知道社區(qū)大小的區(qū)分標準是什么嗎？

如果你百度一下，百度會這么告訴你：

小型社區(qū)人口1000—5000人左右，用地規(guī)模20000—90000平方米；

中型社區(qū)人口7000—13000人左右，用地規(guī)模150000—300000平方米；

大型社區(qū)人口規(guī)模在3萬人-5萬人，用地規(guī)模大概在600000-1200000平方米。

規(guī)模再往上，就是超大社區(qū)了。

這種是書面概念，如果看新房怎么問銷售？

一句話：

這個項目一共有多少戶?。?/p>

銷售會告訴你戶數，但這還不是小區(qū)的最終人數。

如果我們以“棟”為單位換算呢？

按一戶3人，每棟33層，一棟兩單元，每單元兩梯4戶來計算。

那么一棟居住的人數大概是792人，以1000-5000人居住的小社區(qū)換算，那么7棟以下為小社區(qū)。

17棟以下算作中社區(qū)；棟數在17-63棟算作大社區(qū)，再往上就是超大社區(qū)了。

當然，這樣的劃分多少有點粗糙，這里只是提供一個參考。

知道社區(qū)的劃分之后，大家可以思考一個問題，社區(qū)到底應該如何選擇？

社區(qū)是越大越好，還是越小越好？

從居住舒適度和投資角度來說，怎樣的社區(qū)體量適合購買？

先排個大雷，超大社區(qū)，不管自住還是投資都別碰！

為什么？

很簡單的幾個理由：

1.人多，資源不夠分

因為人太多了！人均能享受的資源太少了。

盤太大，有地鐵，但一期和八期到地鐵的距離完全不一樣！

買房時標榜我們地鐵口上蓋，結果發(fā)現(xiàn)確實地鐵上蓋，蓋的只有一期，從八期走到一期，20分鐘。

買房時，說有健身房，結果在二期，從八期走到二期，還沒走到運動量就已經達標。

難得健個身，推開門嗚嗚泱泱全是人，器材全靠搶，心比身體還累。

買房時，說好的菜市場就在小區(qū)門口，確實有，可建在一期，八期到一期寧愿喊個外賣跑腿。

一句話總結：說好的配套都有，但你可能用不上。

世界上最遙遠的距離不是生與死，而是上班時間，我們都堵在小區(qū)里。

2.人雜，住得還不爽

講句不好聽的，林子大了，什么都有。

動不動幾萬人的社區(qū)，有人自己住，有人租給別人住，這個月鄰居是張三，下個月鄰居就可能是李四。

鄰居間互相不認識就算了，而且你永遠猜不到你的上下樓住著什么樣的人。

買個房子難道不就是為了住得更舒服？

可超大社區(qū)完全做不到！

類似廣州的超級大盤祈福新村，居住人口超20萬人，居住人群雜不說，甚至還發(fā)生過命案，這樣的居住體驗，怎么能好？

好不容易買個房，就為了改善下居住環(huán)境，結果從一個糟糕的城中村搬進了另一個巨大的“貧民窟”。

3.人多，物業(yè)根本管不過來

超大的社區(qū)和超多的人口，對物業(yè)的管理和治理要求非常高。

舉個簡單的例子，保潔和安防人員的配備數量都涉及到管理成本，一旦人員配備不充足，小區(qū)環(huán)境和安全性就會大打折扣。

一個大型社區(qū)，內部環(huán)境再美，都會有無法兼顧的管理問題。

園林綠化修繕，外立面粉刷等硬件方面都好操作，但是內部人員雜亂導致的亂丟垃圾等道德問題的管理，才是最難的。

更怕的就是一些突發(fā)狀況，疫情期間，人口聚集帶來的風險就像吹氣球，人越多氣球越大，破裂的風險也就越大。

在全球疫情的當下，大社區(qū)防疫狀況會更加嚴峻，就像此刻的天通苑，正在封閉管理中。

一個連剛需都覺得居住不舒適的房子，何談投資價值？

所以，一個超大社區(qū)絕對是不適合投資的。

除了接盤的人并不買單之外，站在投資邏輯上，超大社區(qū)的硬傷是：

同期放盤量太多，業(yè)主根本沒有話語權，房子根本賣不上價。

事實勝于雄辯，我們可以看一下超大社區(qū)的漲幅和周邊普通小區(qū)的漲幅對比。

以北京的天通苑為例，目前均價4萬，而其所在的昌平區(qū)二手房均價已經過4.5萬，旁邊的合木山莊均價5.7萬、九臺莊園均價5.3萬。

再以深圳的小區(qū)，桃源居為例，這個居住人口5萬多人的大社區(qū)樓盤，目前的參考均價為5萬/平米，距離不遠的領尚花園參考均價6.1萬/平米，鳳凰雅居參考均價6.5萬/平米，整個西鄉(xiāng)片區(qū)均價為6.2萬。

大社區(qū)二手市場最大的弱勢就在于基數太大，同期放量太多，買家可選擇性較大，議價空間自然就更高。

一個超大社區(qū)，很有可能出現(xiàn)成百上千套房同時掛牌出售，在供過于求的買方市場下，先別說抱團抬價了，肯定會有少數降價急賣的。

一來二去，更多人為了出手而降價，整個樓盤的二手均價自然就下去了。

外面干不過，內部使勁卷，房子和人都一樣！

怎樣的社區(qū)最適中？

前面說了，超大社區(qū)人員雜亂、物業(yè)管理困難，居住體驗感較低。

從投資角度來看，因為二手供應端的“內卷”，導致后期潛力不大。

其實我們在購房時，建議的是，其他條件都差不多的情況下，可以選擇體量相對適中的社區(qū)。

折中，懂？

對于體量太小的，甚至獨棟、兩棟的剛需盤，幾乎沒有空間容納社區(qū)配套，園林景觀甚至基礎綠化都達不到，自住的舒適度也無法滿足，后期出手時也難找到買家。

當然，如果你買的獨棟是城市中心的豪宅又是另一種價值邏輯。

畢竟越精品的東西，越少，越貴！

圈層象征、優(yōu)質地段加產品定位已經是另一條價值鏈了。

這時候還有討論社區(qū)的必要嗎？

回過頭看普通住宅，無論是從居住舒適性還是投資價值，未來獨棟無社區(qū)、只有空中花園的小社區(qū)慢慢都會被市場淘汰。

所以，多大的社區(qū)是最好？

結合當前市場情況，我認為建筑面積在15-20萬平米左右的社區(qū)會比較宜居，社區(qū)空間在5-10棟，戶數500-1000戶是最舒適的。

這樣大小的社區(qū)有基本的園林和生活配套，居住人口也比較適當，不僅滿足生活的舒適度，而且也不會因為二手房的出貨量龐大而影響成交周期。

另外，相較于一些大社區(qū)項目，體量較小的項目，開發(fā)周期更短。

目前幾乎所有的大社區(qū)都是分期開發(fā)，俗話說：夜長夢多！

開發(fā)周期長就意味著變數大，尤其是在跌宕起伏的當下。

起起伏伏伏伏伏可以說是目前最貼切的旋律了，人心跟著樓市同頻共振。

一旦樓市趨冷，同一個盤，后期入市的房子降價出售，就是一記狠狠敲在早期上車者腦袋上的悶棍。

當居住不適遇上高位站崗，誰不是像飲了一口老油，鬧心極了！

敲罷稿子，忽然想起前段時間的一件小事：

同事大毛去年新房上車，某關外大型社區(qū)，一天錯過打卡，嘴里罵罵咧咧：

“小區(qū)人太多，核酸檢測，三點起床排隊，緊趕慢趕還是遲到了?！?/p>

彼時大家都是一笑而過，只有我聽到他輕嘆了句：

——唉，這個月房貸剛還，全勤獎又沒了......

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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