觀點(diǎn)網(wǎng) “爆雷”半年之后，走向失控的新力控股并沒有多少起色。最新傳出來的新鮮事，仍不是個(gè)好消息。

3月18日，新力控股發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)將無法于3月底或之前刊發(fā)經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)。

每年3月份是港交所上市企業(yè)公布過去一年成績(jī)，召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的財(cái)報(bào)季。幾乎沒有一家上市房企會(huì)錯(cuò)過這次特殊機(jī)會(huì)，以展露公司經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健、可持續(xù)，除非它遇上了大麻煩。

“集團(tuán)雖已盡力招聘替代人員，但因財(cái)務(wù)報(bào)告單位人員短缺，以致財(cái)務(wù)報(bào)告單位無法正常有效運(yùn)作?！毙铝毓芍赋龉矩?cái)務(wù)報(bào)告延緩的原因是，由于核數(shù)師辭任，導(dǎo)致了年報(bào)的“難產(chǎn)”。

在經(jīng)歷了股債雙殺、降薪裁員、甩賣資產(chǎn)、董事長(zhǎng)退出境外投資者群群聊等事件后，上述消息成為債務(wù)危機(jī)對(duì)該公司正常經(jīng)營(yíng)造成影響的最新例證。

黑馬

新力控股曾有志于成為國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)速度最快的房地產(chǎn)開發(fā)商，從0到千億銷售，這家前黑馬房企只用了不到10年的時(shí)間。其背后，是來自江西南昌的張氏三兄弟的財(cái)富故事，而其中的主角是張園林。

張園林在家中排行第二，他有一位哥哥張國(guó)印和弟弟張國(guó)金。

在創(chuàng)立新力控股前，張園林在由張國(guó)印控制的江西第五建筑工程公司內(nèi)工作了多年，從建設(shè)工程總承包商做到總經(jīng)理。

同時(shí)，其亦在投資企業(yè)江西裕仁投資有限公司、豐城希爾頓爛尾項(xiàng)目項(xiàng)目公司江西省豐城市希爾頓置地有限公司得到鍛煉，為真正進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)打下基礎(chǔ)。

2010年，據(jù)稱張園林拉到一些礦業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)背景的投資啟動(dòng)資金，于是新力控股前身江西新力置地應(yīng)運(yùn)而生。這一年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”的具代表性時(shí)刻，龍頭萬科在這年達(dá)到千億銷售。

初涉房地產(chǎn)，新力便在南昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)拿下一幅土地。兩年后，新力在該地塊推出了其首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目——帝泊灣，成功打響第一炮。

后續(xù)幾年，新力持續(xù)在江西耕耘。期間，張國(guó)印旗下的江西五建集團(tuán)承建了新力控股的多個(gè)項(xiàng)目，包括上述提到的帝泊灣項(xiàng)目，以及新力·方、愉景灣等樓盤。

到2016年和2017年，新力開始發(fā)力拿地、沖擊銷售額，并從江西出發(fā)在武漢、惠州、蘇州等地市場(chǎng)落地。2017年，新力將公司總部遷往上海，資料顯示，這年新力在江西全省的市場(chǎng)占有率達(dá)到8.2%。

2019年11月15日，張園林率領(lǐng)新力控股一眾管理層現(xiàn)身交易所，為這家成立僅9年的房企敲響登陸港交所主板的信號(hào)。據(jù)此，新力控股成為江西本土唯一一家上市房企。

依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，新力控股規(guī)模發(fā)展速度似乎不可思議。于2016年、2017年、2018年及2019年，新力控股銷售額從剛突破百億，到452.4億元，到822億元再到921.2億元。

營(yíng)收方面，同期新力錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元、269.85億元。前三年復(fù)合年增長(zhǎng)率94.6%，2019年內(nèi)的收入則同比增長(zhǎng)達(dá)2.2倍。

2020年，新力控股以黑馬姿態(tài)成為幾乎最年輕的千億房企，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)合同銷售額1137.7億元，同比增長(zhǎng)24.4%。

同年，張園林經(jīng)歷了除上市之外人生中的另一頂峰。據(jù)了解，在當(dāng)年的全球房地產(chǎn)富豪榜，張園林及其妻子以110億元的身家躋身進(jìn)了前180位。

“爆雷”

但新力控股的問題也一直潛藏在其千億榮光的背后。通過杠桿和合作開發(fā)推動(dòng)的千億規(guī)模，在如今看來多少有點(diǎn)缺乏安全系數(shù)。

資料顯示，對(duì)比全口徑銷售，2020年新力控股的權(quán)益銷售額僅540.2億元，權(quán)益占比僅47%。

該公司的盈利能力和融資成本亦令人擔(dān)憂。2018年-2020年三年，新力控股融資成本維持在行業(yè)高位，錄得9.3%、9.2%和9.4%。

據(jù)了解，2020年3月份，新力發(fā)行了上市后首筆美元票據(jù)，規(guī)模2.8億美元，利率達(dá)到11.75%。6月份，新力發(fā)行第二筆規(guī)模2.1億美元的美元票據(jù)，利率10.5%。10月份，該公司第三筆美元票據(jù)規(guī)模2.5億美元，利率9.5%。

盈利方面，2018年-2020年新力控股毛利率從37.3%下降7.7個(gè)百分點(diǎn)到29.6%，再進(jìn)一步下降至24.4%。而凈利率則長(zhǎng)期在8%以下，2020年內(nèi)的數(shù)據(jù)為7.9%。

如此模式在2015年起的那段房地產(chǎn)商為之“瘋狂”的時(shí)期，看似沒有太大問題。但隨著新冠疫情的爆發(fā)，以及自上而下推動(dòng)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清，包括新力控股在內(nèi)的一批房企，它們的生意經(jīng)一夜之間遭到淘汰。

融資渠道收緊，樓市降溫，房企擴(kuò)張?chǎng)畷r(shí)間失去動(dòng)力。新力控股的迅速崩塌并不是行業(yè)內(nèi)特例，但卻是最值得玩味的一個(gè)。

早在去年7月，一則名為《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》的求救信拉開了新力控股“爆雷”的大幕。

輿情在醞釀。到2021年9月中旬，“新力控股集團(tuán)總部員工全員降薪，其中副總裁級(jí)別降70%，總經(jīng)理級(jí)別降60%，總監(jiān)級(jí)降50%?！钡南⒘鱾骶W(wǎng)上。而這則未經(jīng)證實(shí)的傳聞最終引發(fā)了該公司股債大跌。

到9月20日，當(dāng)日新力控股股價(jià)狂瀉，一個(gè)交易日內(nèi)斷崖式暴跌了87%，市值從138億港元下挫至不到18億港元。以此為契機(jī)，新力控股宣布以待刊發(fā)一份載有內(nèi)幕消息的理由停牌，至今半年有余仍未能恢復(fù)。

而新力控股的流動(dòng)性危機(jī)卻一直在發(fā)酵。

在股價(jià)暴跌之后，標(biāo)普隨即發(fā)布研報(bào)將新力控股主體評(píng)級(jí)下調(diào)至負(fù)面，并將其長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC+”。

“過去幾個(gè)交易日，由于投資者對(duì)新力控股能否償還到期債務(wù)的擔(dān)憂加重，該公司股票和債券價(jià)格大幅下跌?！边@家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)稱。

一個(gè)月后，新力控股宣布無法償還于當(dāng)月18日到期應(yīng)付的2.5億美元債本金及利息。新力的債務(wù)危機(jī)，隨即從公開市場(chǎng)中的技術(shù)性違約走向債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約。據(jù)此，標(biāo)普繼續(xù)將新力的評(píng)級(jí)下調(diào)至“SD”。

與此同時(shí)，新力開始自救，9月至10月陸續(xù)將旗下部分項(xiàng)目股權(quán)出讓予弘陽地產(chǎn)、陽韻房地產(chǎn)、國(guó)民信托和金輝集團(tuán)。

新力控股旗下的物業(yè)管理平臺(tái)新力服務(wù)也據(jù)稱被擺上平臺(tái)。據(jù)當(dāng)時(shí)流傳消息，龍湖物業(yè)以及碧桂園服務(wù)均是潛在接手方。但這筆交易至今并無任何進(jìn)展。

除此之外，從“爆雷”至今，來自新力控股官方的有關(guān)自救的消息不多。

除最新宣布年報(bào)“難產(chǎn)”的公告外，新力控股上一則消息是去年12月22日，該公司發(fā)布公告表示旗下2022年到期的2.5億美元8.5厘優(yōu)先無抵押票據(jù)，行將違約。公告中并未提及解決方案。

但從對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的銷售端觀察，從去年第四季度開始，新力控股的正常經(jīng)營(yíng)似乎陷入困頓。

資料顯示，2021年全年新力控股實(shí)現(xiàn)合同銷售814.9億元，同比減少28.3%。到2022年1月，新力控股單月合約銷售僅錄得2.67億元，跌幅達(dá)到96.7%，2月份的數(shù)據(jù)則為2.61億元。

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