2022年3月2日德必集團(tuán)（300947）發(fā)布公告稱：中泰證券股份有限公司郭美鑫、上投摩根基金管理有限公司蔣正山于2022年3月1日調(diào)研我司。

本次調(diào)研主要內(nèi)容：

問：德必的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么?和同行業(yè)相比有無明顯的差異?

答：德必集團(tuán)與同行業(yè)在戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營理念及企業(yè)基因方面都存在差異，對(duì)于德必而言，公司自成立以來一直專注于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、招商和運(yùn)營管理，憑借多年的積累和發(fā)展，形成核心優(yōu)勢(shì)如下：（1）高效高質(zhì)量低成本的設(shè)計(jì)改造優(yōu)勢(shì)經(jīng)過多年的行業(yè)積累，公司形成了一定的設(shè)計(jì)改造優(yōu)勢(shì)，并自主建立了一支設(shè)計(jì)改造經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)技術(shù)實(shí)力強(qiáng)大的園區(qū)設(shè)計(jì)改造團(tuán)隊(duì)，為園區(qū)高效、高質(zhì)量、低成本的設(shè)計(jì)改造提供保障。公司的設(shè)計(jì)改造優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在園區(qū)設(shè)計(jì)、改造成本控制和工程質(zhì)量監(jiān)控等方面。在園區(qū)設(shè)計(jì)方面，公司的設(shè)計(jì)師具有豐富的既有建筑改造經(jīng)驗(yàn)，能夠根據(jù)國家有關(guān)規(guī)范要求，準(zhǔn)確地把握設(shè)計(jì)方向與客戶的個(gè)性化需求，整體設(shè)計(jì)方案贏得了廣泛的認(rèn)可；在改造成本控制方面，公司供應(yīng)鏈中心設(shè)計(jì)了一套嚴(yán)密的既有建筑改造成本控制流程，并建立了公司內(nèi)部的改造工程造價(jià)定額體系以及相關(guān)的供應(yīng)商管理系統(tǒng)，有效避免了既有建筑改造中常見的成本失控現(xiàn)象；在工程質(zhì)量監(jiān)控方面，工程中心在每個(gè)項(xiàng)目上嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，建立了多人復(fù)核的現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制，大幅度減少了既有建筑改造中非標(biāo)準(zhǔn)化建筑施工帶來的常見質(zhì)量問題。（2）精細(xì)化服務(wù)優(yōu)勢(shì)公司通過搭建專業(yè)化的文科創(chuàng)企業(yè)服務(wù)體系，為文科創(chuàng)企業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境及深度的專業(yè)化服務(wù)，助力文科創(chuàng)企業(yè)的發(fā)展。公司憑借多年園區(qū)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)和改造，打造滿足文科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展需求的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為文科創(chuàng)企業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境。公司根據(jù)智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展要求整合資源，不斷提升園區(qū)智慧化水平，搭建了智慧化的園區(qū)運(yùn)營管理體系。公司依托于自主研發(fā)的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)，為入駐的文科創(chuàng)企業(yè)提供智慧停車、線上物業(yè)繳費(fèi)、智能園區(qū)鑰匙、園區(qū)報(bào)修、園區(qū)通知、會(huì)議室預(yù)定、工位預(yù)定、社群活動(dòng)報(bào)名、投訴建議等多種智慧化服務(wù)，大大提高了服務(wù)效率，節(jié)約了時(shí)間，降低了運(yùn)營成本，提高了客戶滿意度。此外，公司每年舉辦千余場(chǎng)社群活動(dòng)，助力文科創(chuàng)企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與員工、員工與員工之間更好地交流，通過引入外部資源為園區(qū)內(nèi)文科創(chuàng)企業(yè)提供專業(yè)的財(cái)務(wù)、法律及政策咨詢；通過人才培訓(xùn)、品牌推廣等服務(wù)推動(dòng)文科創(chuàng)企業(yè)互動(dòng)交流與資源整合；集中資源服務(wù)高增長、高潛力的文科創(chuàng)企業(yè)，協(xié)助文科創(chuàng)企業(yè)與政府對(duì)接，助力其更好地發(fā)展。公司專業(yè)化的服務(wù)體系增強(qiáng)了客戶黏性與公司整體業(yè)務(wù)拓展能力，提升了公司的市場(chǎng)聲譽(yù)。（3）智慧化運(yùn)營優(yōu)勢(shì)針對(duì)園區(qū)智慧化管理及企業(yè)全生命周期服務(wù)的需求，公司依托于自身多年的園區(qū)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，自主創(chuàng)新研發(fā)出智慧園區(qū)管理系統(tǒng)-wehome平臺(tái)，獲得多項(xiàng)專利和計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)，專為園區(qū)、辦公樓宇及企業(yè)提供整體智能解決方案。wehome平臺(tái)擁有智慧園區(qū)管理系統(tǒng)及智慧門禁兩大產(chǎn)品系列，并通過標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)接口，接入與園區(qū)管理相關(guān)的第三方應(yīng)用，打造智慧園區(qū)生態(tài)服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)園區(qū)招商、運(yùn)營管理的全流程智慧化，推動(dòng)新技術(shù)與辦公場(chǎng)景的深度融合，在提升管理效能、降低運(yùn)營成本的同時(shí)，創(chuàng)新物業(yè)運(yùn)營模式，構(gòu)建全方位企業(yè)服務(wù)體系，加強(qiáng)園區(qū)企業(yè)間的深度鏈接，搭建更開放的園區(qū)社群環(huán)境，助力園區(qū)管理智慧化轉(zhuǎn)型升級(jí)。（4）品牌優(yōu)勢(shì)隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)逐漸分化，競(jìng)爭(zhēng)加劇，園區(qū)品牌在行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。公司以獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念、優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)在市場(chǎng)上得到客戶與合作伙伴的廣泛認(rèn)可，建立了“德必易園”、“德必WE"”、“德必運(yùn)動(dòng)LOFT”等系列園區(qū)品牌。未來隨著公司新項(xiàng)目不斷的投入運(yùn)營，公司的品牌優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。（5）規(guī)?；B鎖化發(fā)展優(yōu)勢(shì)我們比同行業(yè)其他公司在規(guī)模化連鎖化運(yùn)營方面優(yōu)勢(shì)更為突出，我們的園區(qū)分布在上海、北京、杭州、成都、蘇州、南京、長沙、西安、合肥、深圳等城市及部分國外地區(qū)，形成跨城市跨區(qū)域的規(guī)模化連鎖化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

問：公司在選址上考慮的主要因素有哪些?

答：公司國內(nèi)選址的目標(biāo)城市主要為工業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的中心城市，以及高校密集、文化創(chuàng)意和科技創(chuàng)新基礎(chǔ)好的城市。公司會(huì)重點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目所屬城市級(jí)別、市區(qū)面積、常駐人口、GDP及增速、城市排名、財(cái)政情況以及所屬區(qū)域地理、歷史、文化背景等，并關(guān)注項(xiàng)目所屬商圈、交通、周邊租賃均價(jià)分析，將每個(gè)項(xiàng)目按城市、商圈、位置、租賃性價(jià)比分為A、B、C三個(gè)等級(jí)，作為選址決策依據(jù)。同時(shí)通過研究市政規(guī)劃文件、走訪主管部門，對(duì)項(xiàng)目未來5-10年發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行預(yù)估研究，以判定項(xiàng)目選址是否符合公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求。

問：公司如何實(shí)現(xiàn)異地復(fù)制擴(kuò)張?

答：首先，公司品牌優(yōu)勢(shì)得以充分體現(xiàn)，隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)逐漸分化，競(jìng)爭(zhēng)加劇，園區(qū)品牌在行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。公司是國內(nèi)成立較早的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商，歷經(jīng)多年的專注和拓展，公司以獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念、優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)在市場(chǎng)上得到客戶與合作伙伴的廣泛認(rèn)可，建立了“德必易園”、“德必WE"”、“德必運(yùn)動(dòng)LOFT”等系列園區(qū)品牌，多個(gè)園區(qū)被評(píng)為“中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最具特色十大園區(qū)”、“中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十大新銳園區(qū)”、“中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十大先鋒園區(qū)”，為公司贏得了良好的品牌效應(yīng)。未來隨著公司新項(xiàng)目不斷的投入運(yùn)營，公司的品牌優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。公司總部位于長三角核心區(qū)域上海，上海是我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展起步較早、成長迅速、最具活力的地區(qū)。公司擁有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，能在各個(gè)環(huán)節(jié)做好規(guī)劃、監(jiān)督與審核，提高每個(gè)環(huán)節(jié)的效率，降低運(yùn)營成本，借助在上海地區(qū)文化創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)從上海逐步擴(kuò)張到北京、杭州、成都、蘇州、南京、長沙、西安、合肥、深圳等城市及部分國外地區(qū)，形成跨城市跨區(qū)域的規(guī)?；B鎖化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。其次，公司高效的運(yùn)營管理流程及豐富的高質(zhì)量人才儲(chǔ)備為異地?cái)U(kuò)張打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。公司自2020年下半年開始學(xué)習(xí)端到端的流程型組織并在業(yè)務(wù)實(shí)踐中得以實(shí)施，逐步打破部門溝通壁壘，以項(xiàng)目制為單位高效協(xié)同共同完成項(xiàng)目運(yùn)營指標(biāo)，同時(shí)公司多年來一直堅(jiān)持“管培生培養(yǎng)計(jì)劃”，每年從各大高校吸納優(yōu)秀的畢業(yè)生，直接進(jìn)入戰(zhàn)略人才儲(chǔ)備池，將這些人員放到業(yè)務(wù)部門做定向發(fā)展，經(jīng)過多年的培養(yǎng)，目前，公司的眾多90后管培生們已經(jīng)可以獨(dú)當(dāng)一面，在公司的各大關(guān)鍵崗位上發(fā)揮著重要作用，為公司異地復(fù)制擴(kuò)張?zhí)峁┝巳瞬呕A(chǔ)。

德必集團(tuán)主營業(yè)務(wù)：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、招商、運(yùn)營管理和對(duì)企業(yè)的深度增值服務(wù)

德必集團(tuán)2021三季報(bào)顯示，公司主營收入6.93億元，同比上升13.36%；歸母凈利潤7975.01萬元，同比上升18.79%；扣非凈利潤6594.92萬元，同比上升31.16%；其中2021年第三季度，公司單季度主營收入2.39億元，同比上升10.64%；單季度歸母凈利潤2846.14萬元，同比上升44.23%；單季度扣非凈利潤2722.43萬元，同比上升68.57%；負(fù)債率67.47%，投資收益655.73萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用6116.76萬元，毛利率37.9%。

該股最近90天內(nèi)共有1家機(jī)構(gòu)給出評(píng)級(jí)，買入評(píng)級(jí)1家。近3個(gè)月融資凈流出530.91萬，融資余額減少；融券凈流入0.0萬，融券余額增加。證券之星估值分析工具顯示，德必集團(tuán)（300947）好公司評(píng)級(jí)為2.5星，好價(jià)格評(píng)級(jí)為2星，估值綜合評(píng)級(jí)為2.5星。(評(píng)級(jí)范圍：1 ~ 5星，最高5星)

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